Dans la plupart des locations d’habitation, vous ne pouvez pas « refacturer » l’électricité privative au locataire comme une charge classique : le bon réflexe est de lui faire souscrire un contrat d’électricité à son nom. Les seules marges de manoeuvre vraiment sûres passent par des cadres précis (forfait en meublé, provision avec régularisation, électricité des parties communes), avec une règle simple : ne jamais bloquer le droit du locataire à choisir son fournisseur.
Ce que vous pouvez faire, et ce que vous devez éviter
Il faut surtout distinguer deux choses : l’électricité privative (celle consommée dans le logement) et l’électricité des parties communes (éclairage de l’entrée, couloirs, local technique, etc.). Juridiquement, l’électricité privative n’est pas une charge récupérable au sens du décret n°87-713 du 26 août 1987. En clair : en location d’habitation « classique », vous ne la passez pas en charges comme vous le feriez pour l’entretien des communs.
Autre point de vigilance, souvent oublié : la revente d’énergie entre particuliers est en principe interdite par le décret du 23 décembre 1994, sauf autorisation administrative. Dès que vous mettez en place une « facture au kWh » mal cadrée, ou un système où le locataire n’a plus la main, vous vous rapprochez d’une revente déguisée.
Enfin, le locataire a le droit de souscrire et de changer de fournisseur librement, en application du Code de l’énergie (articles L331-1 et L133-1), dans un marché ouvert depuis 2007. Concrètement, il doit pouvoir ouvrir un contrat et le résilier sans frais, sans intervention technique. C’est une boussole utile : si votre montage l’empêche, vous êtes sur une zone à risque.
« Mon repère de terrain est simple : si le locataire peut choisir son fournisseur et que vous pouvez tout justifier par écrit, vous êtes généralement du bon côté. Si l’un des deux manque, mieux vaut revoir la méthode. »
Les cas où l’électricité peut être portée au locataire sans refacturation illicite
Il existe des situations où le locataire paie bien de l’électricité, mais pas sous la forme d’une refacturation privative « comme une charge récupérable ». Ce qui change vraiment, c’est le cadre : inclusion, forfait, provision, ou répartition transparente.
- Parties communes : récupérables si elles sont prévues comme charges locatives, et si vous pouvez les justifier (factures, répartition en copropriété le cas échéant).
- Location meublée : possible d’inclure l’électricité dans un forfait de charges, clairement écrit et non abusif.
- Provision sur charges : possible si vous régularisez sur dépenses réelles avec justificatifs, sans transformer cela en revente avec marge.
- Au réel avec mesure : possible uniquement si cela reste transparent, au prix coûtant, et sans priver le locataire de son droit au choix du fournisseur.
Une anecdote que j’ai déjà vue : un bailleur pense « bien faire » avec un sous-compteur et une ligne « électricité » sur la quittance, mais sans expliquer le tarif ni fournir les index. C’est typiquement le genre de zone grise qui finit en contestation, alors qu’une clause claire et des relevés datés auraient désamorcé le problème.
Choisir la bonne méthode selon le type de location (la grille la plus utile)
Tout dépend de votre type de bail et de votre configuration de compteur (compteur individuel, sous-compteur divisionnaire, compteur collectif). Le plus important est de partir sur la solution la plus simple et la plus opposable, même si elle n’est pas la plus « optimisée » sur le papier.
| Situation | Méthode la plus sûre | Ce que vous devez écrire et garder | Point de vigilance |
|---|---|---|---|
| Location vide à l’année | Contrat au nom du locataire | PDL-PRM, index entrée-sortie, état des lieux | Ne pas bloquer le choix du fournisseur |
| Meublé longue durée | Forfait de charges ou provision | Clause forfait ou clause de régularisation, quittances ventilées | Forfait manifestement excessif contestable |
| Bail mobilité (1 à 10 mois) | Forfait ou contrat locataire selon durée | Clause claire, méthode de calcul, PDL-PRM si contrat locataire | Arbitrer selon la durée (autour de 3 mois, le contrat peut être plus pratique) |
| Saisonnier-courte durée | Prix tout compris ou au réel au prix coûtant | Conditions cohérentes (contrat-annonce-état des lieux), index entrée-sortie | Pas de marge, traçabilité |
| Chambre chez l’habitant | Participation aux charges | Forfait ou mode de calcul, justificatifs | Éviter « tarif fournisseur + marge » |
| Colocation | Contrat unique (souvent au nom d’un colocataire) + répartition interne | Méthode de répartition (index, périodicité), pacte ou clause | Répartition claire, pas d’impasse sur le choix du fournisseur |
| Compteur collectif en copropriété | Répartition transparente + trajectoire vers individualisation | Justificatifs, clé (tantièmes), décisions d’AG si communs | Objectif : permettre le choix du fournisseur à terme |
Location vide à l’année : la procédure « sans zone grise »
Dans la plupart des cas, c’est la solution la plus saine : le locataire souscrit son contrat d’électricité à son nom. Votre rôle est d’avoir un logement raccordé, une installation conforme et un compteur fonctionnel. Si vous intervenez vous-même sur le suivi, restez sur des gestes simples et documentés.
En pratique, guidez le locataire avec une mini-checklist :
1) Donnez le PDL-PRM (identifiant du point de livraison) et l’index d’entrée noté à l’état des lieux.
2) Demandez-lui d’anticiper la souscription 15 jours avant l’emménagement.
3) Verrouillez l’entrée et la sortie : index d’entrée et index de sortie dans les états des lieux.
Si une mise en service est nécessaire, les coûts et délais peuvent varier : 30,37 euros en standard (5 jours ouvrés), 71,40 euros en express (24 à 48 h), 141,92 euros en urgente (jour-même), et 1,66 euro à distance sous 24 h avec un compteur Linky. Ce n’est pas compliqué, à condition de s’y prendre assez tôt et de conserver les traces (mail de souscription, index, état des lieux).
Meublé longue durée : forfait ou provision, et comment rester défendable
En location meublée, vous pouvez intégrer l’électricité dans un forfait de charges. Le forfait est un montant fixe, et il n’y a pas de régularisation annuelle obligatoire. C’est pratique, surtout quand vous voulez une gestion simple et prévisible.
Concrètement, vous pouvez avoir un forfait global, par exemple 45 euros par mois couvrant électricité, eau et chauffage. Ce type de chiffre n’est qu’une illustration : le point souvent oublié, c’est que le montant doit rester raisonnable et explicable. Un forfait manifestement excessif peut être contesté, avec demande de remboursement du trop-perçu.
Alternative : la provision sur charges. Vous facturez une avance mensuelle, puis vous faites une régularisation annuelle sur la base des dépenses réelles, avec justificatifs. C’est plus « administratif », mais très robuste si vous avez des documents propres. Et sur la quittance, vous devez ventiler loyer et charges, conformément à l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 (et détailler sur demande du locataire).
Bail mobilité et saisonnier : privilégier la simplicité, mais avec des preuves
Le bail mobilité dure de 1 à 10 mois. Le vrai sujet, c’est la friction : ouvrir et fermer un contrat pour un séjour court peut être pénible, mais tout inclure sans méthode peut se retourner contre vous. Dans la pratique, autour de 3 mois, beaucoup arbitrent vers un contrat au nom du locataire pour éviter les discussions et rester aligné avec le droit au choix du fournisseur. Si vous optez pour un forfait, formalisez une clause claire et gardez une méthode de calcul défendable.
En location saisonnière ou courte durée (durée maximale citée : 90 jours par locataire selon cadre local et pratique), vous avez deux options lisibles : prix « tout compris » ou facturation au réel. Si vous facturez au réel, faites simple : relevés d’index à l’entrée et à la sortie, et facturation au prix coûtant, sans marge. L’important est la cohérence entre ce qui est annoncé, ce qui est écrit au contrat, et ce qui est tracé à l’état des lieux.
Sous-compteurs, colocation, compteur collectif : comment répartir sans revente déguisée
Les sous-compteurs (ou compteur divisionnaire) rendent service pour mesurer, mais ils ne doivent pas devenir un outil de « revente » qui verrouille le locataire. Avant de choisir, demandez-vous : est-ce une simple répartition interne, transparente, au prix coûtant, ou est-ce un système où vous vendez de l’énergie ? La différence se joue ici.
En colocation, la solution la plus simple est souvent un contrat unique au nom d’un colocataire, avec répartition interne. Vous pouvez répartir avec des sous-compteurs, ou avec une clé de répartition. Exemple de logique : si un colocataire occupe 20 % de la surface (20 m2 sur 100 m2), sa part peut être de 20 % si vous avez retenu cette règle. Le bon compromis est celui que tout le monde comprend, et qui est écrit (bail ou pacte de colocation) : méthode, index, périodicité.
En copropriété avec compteur collectif, le risque est le blocage : si le locataire ne peut pas souscrire facilement, vous devez sécuriser une répartition transparente (tantièmes, sous-comptage) et, quand c’est possible, préparer l’individualisation des compteurs. Si vous voulez ajouter un poste « électricité » en charges récupérables pour les communs, cela passe par une décision d’assemblée générale pour ce qui relève des parties communes.
- Gardez des relevés (idéalement contradictoires) et des index conservés.
- Alignez le tarif sur la facture fournisseur, au prix coûtant, sans marge.
- Écrivez noir sur blanc la méthode : fréquence, accès aux justificatifs, clé de répartition.
Clauses de bail, quittances, litiges : sécuriser avant que ça se tende
Une clause de bail ne fait pas tout, mais une clause floue vous met presque toujours en difficulté. Le bon réflexe : soit vous prévoyez un forfait (meublé), soit une provision avec régularisation et justificatifs. Évitez les formulations qui ressemblent à une revente d’électricité « au compteur » sans encadrement.
Côté contentieux, une décision de la Cour de cassation du 2 octobre 2013 (pourvoi n°12-18168) a déjà conduit à la nullité d’une clause assimilable à une refacturation déguisée. Une autre référence est citée sous le pourvoi n°12-21.795. Ce qu’il faut retenir en pratique : une clause peut tomber, et la discussion peut ensuite se déplacer sur ce qui doit être restitué ou indemnisé au titre de la consommation réellement bénéficiée (logique d’enrichissement sans cause). Il existe aussi une recommandation du Médiateur national de l’énergie (n°2013-0861) qui rappelle l’interdiction de revente et encourage des solutions de résolution.
Si un désaccord démarre, restez méthodique : échanges écrits, justificatifs, et passage par la commission départementale de conciliation avant de vous enfermer dans une procédure.
Vos checklists de conformité (signature, entrée, pendant, sortie)
Ce n’est pas compliqué, à condition de vérifier toujours les mêmes points. Voici la bonne méthode, celle qui évite la majorité des litiges.
- Avant de signer : type de bail (vide, meublé, mobilité, saisonnier), compteur individuel ou collectif, droit effectif du locataire à choisir son fournisseur, clause électricité (forfait ou provision), méthode de preuve (factures, index, clé de répartition).
- À l’entrée : PDL-PRM remis, index d’entrée à l’état des lieux, souscription faite idéalement 15 jours avant, trace écrite.
- Pendant la location : justificatifs conservés, quittances cohérentes (loyer et charges séparés), aucune marge sur une répercussion au réel.
- À la sortie : index de sortie, clôture ou transfert, régularisation si vous étiez en provision.
Obligations techniques qui conditionnent une gestion saine
On l’oublie vite, mais la conformité « papier » ne tient pas si la base technique est fragile. Le logement doit être raccordé, et la mise en service initiale (logement neuf, raccordement, compteur initial) est à la charge du propriétaire. Si le compteur est défectueux, son remplacement est aussi à votre charge. Et l’état des lieux avec index d’entrée et de sortie reste votre meilleur filet de sécurité.
Dernier point : un diagnostic électricité est à annexer pour tout bail signé depuis le 1er janvier 2018 ou si l’installation a plus de 15 ans. Ce document ne remplace pas la gestion des index, mais il évite de démarrer une location avec une installation contestable.
Cas exceptionnel : l’autorisation d’achat-revente, rarement adaptée
Il existe une exception encadrée via une autorisation administrative d’achat-revente, mentionnée à l’article R333-1 du Code de l’énergie, dans le cadre du principe d’interdiction du décret du 23 décembre 1994. En pratique, c’est rarement une solution simple pour un particulier. Quand vous êtes « bloqué » par un compteur collectif ou une configuration technique, les alternatives les plus réalistes restent : individualiser, sous-compter, ou répartir avec une clé transparente en gardant des justificatifs.
Si vous gardez un seul repère pour décider : privilégiez le montage où le locataire peut souscrire un contrat d’électricité à son nom, et utilisez le forfait ou la provision uniquement quand c’est clairement écrit, justifiable, et compatible avec son droit de choisir son fournisseur.
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