Si votre logement est classé F ou G au DPE, vous ne pouvez pas augmenter le loyer sur les baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022, y compris entre deux locataires et même via la révision IRL. La sortie du gel passe, dans les faits, par un enchaînement simple : travaux de rénovation énergétique, puis nouveau DPE à annexer et à conserver comme preuve. L’idée n’est pas de « bricoler une hausse », mais de sécuriser un dossier propre, vérifiable, et durable.
Ce que recouvre vraiment le gel des loyers (et pourquoi on se trompe souvent)
On parle de « passoire thermique » dès qu’un logement est classé F ou G au DPE (diagnostic de performance énergétique). Le DPE mesure à la fois la performance énergétique et l’impact « climat » (émissions), et c’est lui qui sert de repère opérationnel pour le gel des loyers.
Le cadre vient de la loi « Climat et Résilience » du 22 août 2021 (article 159) et du Décret n° 2022-1079 (édition du 29 juillet 2022), avec une entrée en vigueur au 24 août 2022. Concrètement, la règle vise le parc locatif privé et s’applique aux contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits après cette date.
Passoire thermique, décence énergétique, DPE : la différence qui change vos droits
Le sujet peut sembler technique, mais il faut surtout distinguer trois choses qui se mélangent souvent dans les échanges bailleur-locataire.
1) Passoire thermique : c’est l’étiquette F ou G au DPE. C’est ce classement qui déclenche le gel des loyers.
2) Décence énergétique : c’est une notion de « logement décent » au sens juridique. En France métropolitaine, depuis le 1er janvier 2023, un logement est concerné si sa consommation en énergie finale est inférieure à 450 kWhEF/m²/an. Le seuil souvent cité pour les « G extrêmes » tourne autour de 450 kWhEF/m²/an (les sources peuvent mentionner 450, 451 ou une écriture sans « EF »). Ce point ne sert pas à « négocier » un loyer, il sert à apprécier une situation d’indécence énergétique et donc un risque sur la location elle-même.
3) DPE au bail : le DPE doit être annexé au bail (CCH article L. 126-29). C’est un réflexe documentaire, pas une formalité décorative : en cas de contestation, c’est l’une des premières pièces regardées.
Ce que le gel interdit exactement, y compris entre deux locataires
Le point souvent oublié, c’est que le gel ne bloque pas seulement « une hausse à la marge ». Il couvre les principales façons d’augmenter un loyer dès lors que le logement est classé F ou G et que vous êtes dans le périmètre temporel (après le 24 août 2022).
- Révision annuelle indexée (IRL) bloquée si le logement est F ou G.
- Augmentation entre deux locataires (relocation) interdite aussi.
- Majoration au renouvellement ou à la reconduction tacite : gel également.
- Action en réévaluation en zones encadrées : bloquée si le logement est F ou G.
Ces interdictions s’articulent avec plusieurs textes, dont la loi du 6 juillet 1989 (notamment articles 17, 6, 20-1, 3-3 et 3 ter) et la loi n°2021-1104. En pratique, si vous cherchez « une voie alternative » (révision, relocation, renouvellement), vous retombez sur le même verrou : le classement F ou G.
Dans quels cas, concrètement, vous ne pouvez pas augmenter le loyer
Ce qu’on regarde en premier, c’est votre situation de bail et vos dates. La règle vise les contrats conclus, renouvelés ou reconduits après le 24 août 2022. Un bail signé avant cette date peut continuer à produire ses effets, mais le gel s’impose au moment où vous voudriez appliquer une hausse sur un événement postérieur (renouvellement, reconduction, relocation, révision).
Voici la grille simple à appliquer :
1) Renouvellement ou tacite reconduction après le 24 août 2022 : si le logement est F ou G, vous ne pouvez pas augmenter le loyer à cette occasion.
2) Changement de locataire : même si vous relouez, vous ne pouvez pas « repartir plus haut » si le logement reste F ou G.
3) Révision annuelle IRL : si votre bail prévoit la révision, elle reste gelée tant que le logement est F ou G.
4) Encadrement des loyers et réévaluation : la réévaluation est également bloquée.
En clair, la durée des baux (souvent 3 ans, avec des situations à 3, 6 ou 9 ans) sert surtout à repérer vos échéances. J’ai déjà vu des bailleurs préparer une augmentation « pour la date anniversaire » alors que la reconduction tacite venait de passer : le dossier partait au conflit pour une hausse qui, sur le papier, était simplement impossible.
Le calendrier de décence et d’interdiction de louer : anticiper pour ne pas subir
Le gel des loyers est une contrainte immédiate, mais il n’est pas isolé. Il s’inscrit dans une trajectoire d’exigences minimales et d’interdictions progressives de mise en location. En pratique, votre stratégie travaux ne devrait pas viser seulement « sortir de F/G », mais sécuriser la location dans la durée.
Repères à connaître :
Décence énergétique : depuis le 1er janvier 2023, consommation en énergie finale < 450 kWhEF/m²/an.
Exigences minimales de décence énergétique : à partir du 1er janvier 2025 au moins classe F, du 1er janvier 2028 au moins classe E, du 1er janvier 2034 au moins classe D.
Interdiction progressive de mise en location : certaines parties de la classe G sont interdites depuis le 1er janvier 2023, puis la classe G à partir du 1er janvier 2025, la classe F à partir du 1er janvier 2028, la classe E à partir du 1er janvier 2034.
Se situer rapidement : repères de classes DPE
Tout dépend de votre point de départ. Si vous visez juste la fin du gel, vous regardez la frontière F vers E. Si vous voulez une solution plus saine, vous pensez déjà à la trajectoire vers D avant 2034.
| Classe DPE | Énergie (kWh/m².an) | Climat (kg CO2/m².an) |
|---|---|---|
| A | Jusqu’à 70 | Jusqu’à 6 |
| B | Entre 70 et 110 | Entre 6 et 11 |
| C | Entre 110 et 180 | Entre 11 et 30 |
| D | Entre 180 et 250 | Entre 30 et 50 |
| E | Entre 250 et 330 | Entre 50 et 70 |
| F | Entre 330 et 420 | Entre 70 et 100 |
| G | Entre 420 et 450 | Supérieure à 100 |
Lever le gel : les conditions à remplir et les preuves à produire
La logique est simple : pour pouvoir augmenter à nouveau, vous devez réaliser des travaux de rénovation énergétique qui font sortir le logement du statut de passoire (donc au minimum atteindre la classe E, idéalement en gardant en tête la trajectoire vers D). Mais l’action seule ne suffit pas : il faut être capable de le prouver.
La pièce centrale, c’est un nouveau DPE, opposable, cohérent avec les travaux, et vérifiable via son numéro sur l’Observatoire DPE-Audit (Ademe). Sans nouveau DPE, vous avez rarement un dossier solide si la hausse est contestée.
- Dossier locatif : copie du bail et des avenants, DPE annexé et sa date, échanges écrits avec le locataire.
- Dossier travaux : devis, factures détaillées, descriptifs, attestations RGE, preuve de paiement, photos avant-après, justificatifs d’aides.
- Dossier DPE : DPE initial et nouveau DPE, avec le numéro vérifiable sur l’Observatoire Ademe.
Le bon réflexe, c’est de préparer votre « dossier preuve » avant même le chantier: après coup, on perd du temps sur des factures imprécises, des dates manquantes, ou un DPE qu’on aurait dû refaire plus tôt.
Les cas qui bloquent souvent : DPE ancien, DPE vierge, reconduction tacite
Dans la plupart des cas, les litiges ne viennent pas d’un désaccord « sur le principe », mais d’un DPE mal géré.
Validité des DPE : ceux réalisés entre le 01/01/2018 et le 30/06/2021 sont valables jusqu’au 31/12/2024. Ceux réalisés entre le 01/01/2013 et le 31/12/2017 ne sont plus valables après le 31/12/2022.
Reconduction tacite : l’obligation d’annexer vise la signature, mais un locataire peut exiger un DPE valide lors d’une reconduction tacite (2023-2024). En pratique, si votre DPE arrive en fin de validité, mieux vaut vérifier et refaire un diagnostic plutôt que d’attendre une contestation.
DPE « vierge » : c’est typiquement le genre de document qui déclenche des discussions interminables. Le bon compromis est souvent de refaire un diagnostic non vierge quand le DPE est contestable.
DPE opposable : si une erreur manifeste apparaît, la responsabilité du diagnostiqueur peut être engagée. Cela ne vous dispense pas d’avoir un DPE à jour, mais ça change la manière de traiter une incohérence.
La feuille de route simple pour sortir de F ou G (sans se compliquer inutilement la vie)
Voici les étapes qui marchent bien, parce qu’elles enchaînent décision, travaux, puis preuve. Le vrai sujet, c’est d’éviter le scénario « travaux faits mais gel toujours là » faute de DPE ou de justificatifs.
Étape 1 : partir d’un DPE à jour et vérifier son numéro sur l’Observatoire DPE-Audit (Ademe).
Étape 2 : fixer une cible : E pour sortir de F/G, et une trajectoire vers D pour sécuriser la location avant 2034.
Étape 3 : faire établir des devis et choisir des entreprises RGE (Reconnu garant de l’environnement) via France Rénov’ (france-renov.gouv.fr), avec accompagnement si besoin.
Étape 4 : réaliser les travaux et classer les preuves au fil de l’eau.
Étape 5 : refaire un DPE, puis seulement ensuite sécuriser une hausse conforme au bail et, le cas échéant, à l’encadrement.
Aides financières : les leviers actionnables pour réduire le reste à charge
Le coût varie selon le logement et l’ampleur des travaux, mais vous avez des outils pour monter un financement cohérent. Le plus important est de raisonner « objectif DPE + pièces justificatives », parce que les aides demandent presque toujours une traçabilité (devis, factures, RGE, DPE initial et final).
Repères disponibles dans le cadre présenté :
France Rénov’ : information neutre, gratuite et personnalisée, avec un conseiller et un annuaire RGE. Téléphone : 0 808 800 700.
MaPrimeRénov’, dont le « parcours Accompagné ».
Bonus sortie de passoire : majoration de 10 % HT si les travaux mènent au moins à la classe D.
Coup de pouce Rénovation d’ampleur (CEE) : condition de saut minimum de 2 classes.
Prime énergie d’EDF : jusqu’à 6 000 EUR pour une pompe à chaleur (si retenue dans votre projet).
Autres leviers : certificats d’économie d’énergie (CEE), éco-prêt à taux zéro, TVA réduite, Loc’avantages, déficit foncier.
Obligations en annonces et risques de sanctions : ce qui peut vous coûter cher pour rien
Avant de parler loyer, vérifiez aussi vos annonces et votre dossier de location. Depuis le 1er janvier 2022, une annonce doit mentionner le classement énergétique, et pour les classes F/G la mention « Logement à consommation énergétique excessive : » est obligatoire.
Des contrôles peuvent être réalisés par la DGCCRF. En cas d’annonce mensongère ou de manquement à l’information, l’amende administrative peut aller jusqu’à 3 000 EUR pour une personne physique et 15 000 EUR pour une personne morale. Côté professionnels, il est rappelé qu’ils ne doivent pas mettre en location un logement non conforme aux critères de décence, avec un risque de responsabilité civile (dommages-intérêts) si un logement indécent est mis en location.
Si une hausse est contestée : délais et déroulé côté locataire et côté bailleur
Si vous appliquez une augmentation alors que le logement est F/G, le locataire peut contester. Le cadre donné est très opérationnel : délai d’un mois à compter de la notification, première étape par lettre recommandée. Ensuite, conciliation via la Commission départementale de conciliation. Si le montant du litige est inférieur ou égal à 5 000 EUR, la conciliation est obligatoire avant d’aller plus loin.
En cas de judiciarisation, c’est le juge civil (référence à l’article 20-1) qui peut ordonner des travaux, une diminution ou suspension du loyer, voire une suspension de la durée du bail. Et si le bail manque d’informations (surface, dernier loyer), il existe aussi un mécanisme avec mise en demeure (un mois) puis saisine dans un délai de trois mois à compter de cette mise en demeure.
Votre check-list de décision : quand viser E, quand viser D, et quand augmenter
Si vous êtes bailleur d’un logement F ou G, votre objectif immédiat est souvent de sortir du gel. Mais la bonne méthode consiste à caler vos travaux sur le calendrier 2025-2028-2034 pour ne pas devoir refaire un chantier à peine terminé.
En pratique, tenez ce fil conducteur :
1) Je vérifie : classe DPE, validité du DPE, et numéro sur l’Observatoire Ademe.
2) Je décide : cible minimale E pour lever le gel, et si possible trajectoire vers D pour sécuriser la location avant 2034.
3) Je finance : France Rénov’, MaPrimeRénov’, CEE, éco-PTZ, TVA réduite, et bonus si la classe D est atteinte (majoration 10 % HT). Si je vise une rénovation d’ampleur, je vérifie le saut d’au moins 2 classes.
4) Je prouve : factures détaillées, RGE, preuves de paiement, et surtout nouveau DPE après travaux.
5) J’augmente seulement après : une fois la sortie de F/G objectivée par le nouveau DPE, et en respectant le cadre du bail et l’encadrement éventuel. C’est souvent la solution la plus saine : vous gagnez en sérénité, et vous réduisez le risque de contestation dans le mois qui suit la notification.
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