La Première Brique peut valoir le coup si vous cherchez à diversifier dans l’immobilier avec de très petits tickets, en acceptant une réalité simple : le capital n’est pas garanti et l’argent peut rester bloqué plus longtemps que prévu. Le bon réflexe est de distinguer dès le départ ses deux offres (crowdfunding immobilier d’un côté, LOCATIF de l’autre) et de juger la plateforme sur trois points concrets : accès aux projets, lecture des retards, et frais réellement payés.
À qui s’adresse vraiment la plateforme (et dans quels cas vous pouvez passer votre tour)
Le sujet peut sembler technique, mais l’idée est simple : La Première Brique s’adresse surtout aux particuliers qui veulent mettre un pied dans le crowdfunding immobilier avec de petits montants et répartir le risque sur beaucoup de projets. Le ticket d’entrée annoncé à 1 euro rend cette approche accessible, à condition de garder une discipline de diversification.
En pratique, ce n’est pas un produit pour une épargne de sécurité. Selon les projets, votre investissement peut être illiquide : vous ne récupérez pas votre mise quand vous voulez, vous attendez l’échéance (et parfois son report). Et comme c’est du financement participatif, le capital est à risque : un défaut ou une procédure peut arriver.
- Ça peut vous convenir si vous visez des rendements élevés, que vous pouvez immobiliser votre argent, et que vous acceptez l’idée de retards.
- Ça mérite d’être limité ou évité si vous avez besoin de liquidité, si vous supportez mal l’incertitude, ou si vous ne comptez investir que sur 1 ou 2 projets.
- Ce qu’on regarde en premier : votre capacité à suivre un portefeuille et à étaler vos échéances sur plusieurs mois.
La Première Brique : identité, statut et ce que la plateforme propose
La Première Brique est une société de type SAS, immatriculée au RCS 848 713 442, créée en 2019. Son siège est à Lyon. Vous pouvez voir différentes adresses selon les documents (notamment 91 Cours Charlemagne et 15 Quai de Pierre Scize 69009 Lyon), ce qui surprend parfois au moment de vérifier les informations. Ce n’est pas forcément un signal d’alerte, mais c’est typiquement le genre de détail administratif qui mérite d’être cohérent avec ce que vous lisez lors de l’inscription.
À l’écran, vous allez surtout rencontrer deux univers qu’il faut séparer mentalement :
1) Le crowdfunding immobilier : vous financez des projets immobiliers via des titres de créance ou des obligations selon le montage.
2) LOCATIF : une offre d’immobilier fractionné orientée revenus locatifs, avec une durée contractuelle maximale annoncée à 60 mois, en partenariat avec MyVesta. L’annonce de ce produit est datée de fin mai 2026. Un premier projet nommé « LE CLUB » a ouvert le 3 juin à 12h00 et a été financé en 9 minutes, avec une forte demande (plus de 2 500 personnes positionnées). Ce simple exemple vous dit quelque chose d’important : l’accès peut être compétitif, surtout sur les dossiers très demandés.
Régulation et sécurité opérationnelle : ce que ça couvre, et ce que ça ne couvre pas
La Première Brique dispose d’un agrément PSFP (prestataire de services de financement participatif) avec une immatriculation FP-2023-15 obtenue en 2023. Ce cadre impose des processus et des informations, ce qui est rassurant sur l’opérationnel, mais il faut le dire clairement : cela ne garantit ni votre capital, ni la performance.
Côté paiements, la plateforme s’appuie sur MangoPay pour le prestataire de paiement et le wallet, avec des fonds séquestrés, donc une séparation des flux. Le point de vigilance, c’est de ne pas confondre « cadre réglementé » et « absence de risque » : un projet peut subir des aléas de marché, des retards, ou un défaut, même si la plateforme est correctement encadrée.
Comprendre les performances annoncées : rendement cible, TRI, durées
La Première Brique met souvent en avant un rendement cible moyen autour de 11,4 %. On voit aussi un TRI global évoqué près de 10 % dans certaines synthèses, avec des variations selon les années. Ce qu’il faut savoir, c’est que ces chiffres n’ont de sens que si vous les reliez à la durée réelle et aux retards.
Sur les TRI annuels communiqués, on retrouve notamment :
2019: 3 projets, 425 000 euros, TRI 10,38 %. 2020: 12 projets, 934 697 euros, TRI 10,33 %. 2021: 66 projets, 13 031 282 euros, TRI 11,73 %. 2022: 150 projets, 34 956 928 euros, TRI 7,50 %. 2023: 202 projets, 73 073 614 euros, TRI 6,76 %. 2024: 174 projets, 96 084 286 euros, TRI 11,17 %. 2025: 109 projets, 66 349 000 euros, TRI 11,55 %.
Pour les durées, on voit des fourchettes citées de 12 à 36 mois ou 12 à 60 mois selon les opérations, avec des durées moyennes mentionnées autour de 16,1 à 18 mois. Concrètement, plus la durée s’allonge, plus votre rendement annualisé peut s’éroder, surtout si un projet va au bout de sa durée maximale.
Lire les volumes sans se faire piéger par les périmètres
Sur une plateforme de financement participatif, les chiffres « impressionnants » sont parfois comptés avec des périmètres différents. Ici, on trouve plusieurs montants de collecte ou de financement cumulés selon les pages : 284,8 M€, 325 M€, plus de 400 M€, ou encore 424,3 M€ selon les notions (cumul, nominal, « échu »). Le bon réflexe est de regarder si on parle de montant total financé depuis l’origine, d’encours encore en cours, ou de projets arrivés à échéance.
Sur l’activité, on voit aussi des ordres de grandeur utiles pour se situer : plus de 190 000 investisseurs (mention au 25 mai 2026) et plus de 200 000 selon d’autres mentions, un ticket moyen donné à 544 euros, et des projets dont le montant moyen est autour de 480 k€, avec certaines opérations entre 1 et 2 M€. Beaucoup d’investisseurs, c’est plutôt bon pour diversifier, mais c’est aussi ce qui rend certaines collectes très rapides.
Retards, échéances modifiées, procédures : ce qui change vraiment pour vous
Le vrai sujet, c’est de comprendre comment sont classés les dossiers quand tout ne se passe pas comme prévu. Au 30/06/2026, la répartition en nombre de projets est donnée comme suit : 218 en cours, 109 en cours à échéance modifiée, 455 remboursés, 20 en retard de moins de 6 mois, 1 en retard de plus de 6 mois, 45 en procédures amiables, 36 en procédures collectives.
Et en montants, on retrouve : 145,43 M€ en cours, 64,36 M€ à échéance modifiée, 124,51 M€ remboursés, 17,18 M€ en retard de moins de 6 mois, 0,2 M€ en retard de plus de 6 mois, 26,07 M€ en procédures amiables, 18,06 M€ en procédures collectives.
Ce que beaucoup de débutants oublient : une part importante peut passer par des reports contractuels et des procédures amiables. Ce sont des catégories qui peuvent rendre la lecture plus « propre » qu’un simple compteur de retards, alors que, pour vous, l’effet est similaire : l’argent reste immobilisé plus longtemps et le TRI réel peut baisser.
| Statut (30/06/2026) | Nombre de projets | Montant associé |
|---|---|---|
| Remboursés | 455 | 124,51 M€ |
| En cours | 218 | 145,43 M€ |
| En cours à échéance modifiée | 109 | 64,36 M€ |
| Retards < 6 mois | 20 | 17,18 M€ |
| Retards > 6 mois | 1 | 0,2 M€ |
| Procédures amiables | 45 | 26,07 M€ |
| Procédures collectives | 36 | 18,06 M€ |
Défauts et pertes : ce que vous pouvez réellement perdre (et ce que les stats ne disent pas)
On voit un montant en défaut mentionné à 44,33 M€, avec une base « total financé échu » de 424,3 M€. On voit aussi un taux de perte constatée affiché à 0,00 % (« Perte 0,0 % ») selon une méthodologie donnée. En clair : un défaut n’implique pas automatiquement une perte finale déjà actée, mais il implique de l’incertitude et du temps.
Dans la vraie vie d’investisseur, la différence est importante :
Défaut : le scénario dérape, le remboursement n’est plus « normal ».
Perte constatée : une partie du capital est considérée comme définitivement perdue selon la méthode de calcul.
Entre les deux, il peut se passer des mois, parfois via des négociations, des procédures, et une récupération qui dépendra des garanties et de leur rang.
Autre chiffre à connaître : la part du capital remboursé est citée à 35,6 %, avec une autre mention à 37,78 % et 107 607 423 euros. Ce genre d’écart arrive quand le périmètre n’est pas strictement identique (par exemple, ce qui est arrivé à échéance vs l’ensemble). Le plus important est de regarder si votre propre portefeuille est suffisamment réparti pour absorber quelques dossiers qui traînent.
Quand je vois un projet « à rallonge », je ne me demande pas s’il va y avoir un retard. Je me demande si mon budget perso peut encaisser le blocage, et si la garantie annoncée a une vraie valeur en cas de sortie forcée.
Frais et fiscalité : ce que vous payez vraiment
Côté investisseur en crowdfunding immobilier, l’argument est simple : 0 euro de frais d’inscription, de gestion ou de transaction (0 % annoncé). La plateforme se rémunère via une commission de succès facturée aux porteurs de projets, dans une fourchette mentionnée de 5 à 15 % selon le projet.
En revanche, vous payez l’impôt sur vos intérêts. La fiscalité rappelée est le PFU à 30 % (12,8 % d’impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux) sur les intérêts perçus, avec des exceptions possibles selon votre situation. Donc quand vous comparez des rendements, comparez idéalement brut et net d’impôt, pas seulement le taux mis en avant.
Solde rémunéré : utile pour « parker » votre cash, mais à vérifier au moment où vous l’utilisez
La plateforme propose un solde rémunéré (wallet). Ce qui change vraiment, c’est que cela peut vous permettre de ne pas laisser dormir votre argent entre deux collectes, surtout si vous visez beaucoup de petits tickets.
Point souvent oublié : des taux divergents sont affichés selon les endroits, avec 3 % dans certaines sections et 5 % ailleurs. Mieux vaut vérifier le taux dans l’interface au moment de l’inscription et de l’utilisation.
Un exemple de calcul est donné avec la règle à 3 % : 1 000 euros x 3 % ÷ 24 = 1,25 euro, et 500 euros x 3 % ÷ 24 = 0,62 euro, soit 1,87 euro au total. Le plafond est basé sur les montants investis sur les 30 derniers jours, calculé le 1er et le 16 du mois. Un plafond chiffré est mentionné « dans la limite de 1 M€ » dans une section. Là encore, vérifiez les paramètres effectifs quand vous y êtes.
Accès aux projets : pourquoi vous n’arrivez pas à investir (et comment vous organiser)
Dans la plupart des cas, la frustration vient d’un point très concret : la demande est forte et certaines collectes partent en quelques minutes. La plateforme utilise une mécanique de groupes qui donne un ordre d’accès. Problème pratique : il existe deux descriptions contradictoires, l’une à 4 groupes et l’autre à 3 groupes, avec une mise à jour automatique indiquée à 15 minutes après fin de collecte dans une des versions.
La bonne méthode, c’est d’arrêter de théoriser et de vérifier les règles en vigueur sur l’app ou le site au moment où vous investissez. Et surtout, de vous organiser comme si vous n’auriez pas accès à chaque projet : sinon, vous risquez d’avoir du cash qui attend, ou de sur-investir sur un dossier juste « parce qu’il reste de la place ».
Jimbots : automatiser sans perdre votre discipline de risque
La plateforme permet de paramétrer jusqu’à 5 Jimbots (des robots de participation). Des chiffres communiqués donnent une idée de l’ampleur : 12 181 robots représentant 3 644 248 euros (juin) et 6 404 robots représentant 2 011 347 euros (mai). Le but, c’est d’augmenter vos chances d’entrer sur des collectes rapides, tout en restant cohérent avec vos critères.
Les filtres évoqués incluent : taux minimum, durée maximale, type de projet, garanties, couverture par garantie hypothécaire, marge minimale. L’idée est de rester simple et efficace, avec une logique de poches : par exemple un robot « court terme » et un robot « rendement », ou un robot « garanties fortes » et un robot « diversification ». Et pour limiter l’illiquidité, pensez à étaler les échéances, éviter de concentrer sur les durées maximales longues, et garder une poche en solde rémunéré.
Garanties et montage : ce que vous devez comprendre avant de cliquer sur « investir »
Sur une fiche projet, vous allez croiser plusieurs types de garanties : hypothèque (avec un rang), caution personnelle, nantissement, ou GAPD selon les montages. Si vous débutez, retenez surtout un point : une hypothèque de 1er rang ne protège pas comme une hypothèque de 2e rang, notamment si une revente forcée intervient et que les créanciers passent dans l’ordre.
Autre point de vigilance : la valeur réelle d’un nantissement ou d’une caution dépend de la solvabilité et de ce qui est réellement mobilisable. Et certains reproches portent sur une transparence variable (détails des travaux, hypothèses de bilan, écart entre durée cible et durée maximale). Votre job d’investisseur, c’est de ramener ça à du concret : « dans le scénario durée maximale, est-ce que la marge de sécurité existe encore ? »
Parrainage, cashback, codes promo : mode d’emploi et précautions
On voit passer des offres de cashback, avec par exemple 2 % sur le premier investissement et une date limite « 31 août » mentionnée sans année dans un extrait. Le bon réflexe est de vérifier la validité et les conditions au moment de l’inscription, parce que ces offres bougent.
Des codes sont cités, notamment SG4DO3 (2 %), 1IF (2 % sur projets éligibles) et d’autres codes vus dans des textes tiers comme KX6I2J (1 %), WXPETU. Concrètement, vérifiez trois choses avant de compter dessus : le moment où le code doit être saisi, les projets éligibles, et le cumul éventuel avec d’autres offres. C’est souvent là que les gens se font piéger par un code obsolète ou une condition non lue.
Prendre une décision : une grille simple avant de vous inscrire
Si vous cherchez une plateforme de crowdfunding immobilier avec un ticket d’entrée très bas, La Première Brique coche clairement la case « démarrer petit ». Les rendements cibles mis en avant (autour de 11,4 %) et des TRI annuels parfois élevés peuvent être attractifs, mais seulement si vous intégrez la réalité des retards, des échéances modifiées et des procédures.
De mon côté, je m’impose une règle terrain qui évite pas mal d’erreurs : je n’investis jamais un montant que je ne pourrais pas laisser dormir jusqu’à la durée maximale, et je considère le solde rémunéré comme une poche d’attente, pas comme un plan principal. La dernière vérification à faire avant de cliquer est très pratique : contrôlez dans l’app les paramètres réellement en vigueur (taux du wallet, règles d’accès par groupes, conditions du cashback), puis lisez la fiche projet avec un œil « marge de sécurité » et « garantie ». C’est souvent la différence entre un portefeuille serein et des mauvaises surprises qui s’empilent.
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