Un IGH, c’est un immeuble dont la hauteur déclenche un régime spécifique de sécurité incendie et d’exploitation. Pour savoir si vous êtes concerné, vous avez deux réflexes simples: vérifier le seuil de hauteur selon l’usage, puis confirmer le classement par type d’IGH, car ce classement conditionne les équipements, l’organisation humaine et les contrôles.
IGH : la définition opérationnelle à connaître
Dans le Code de la construction et de l’habitation, un immeuble de grande hauteur (IGH) est défini avant tout par sa hauteur. La référence centrale est l’article R.122-2, dans un cadre plus large (articles L.122-1 et suivants et R.122-1 et suivants). Le texte technique pivot pour les règles incendie est l’arrêté du 30 décembre 2011, qui fixe le règlement de sécurité IGH.
Ce régime existe parce que, dans un immeuble haut, l’évacuation, l’accès des secours et la conduite de crise ne s’improvisent pas. Le vrai sujet, c’est l’organisation : compartimentage, système de sécurité incendie (SSI), doctrine d’évacuation, exploitation et contrôles.
À partir de quelle hauteur on bascule en IGH
En pratique, vous regardez d’abord l’usage du bâtiment :
- Habitation : IGH à partir de 50 m.
- Autres usages (bureaux, hôtels, etc.) : IGH à partir de 28 m.
Comme repère terrain, 28 m correspond environ à 8 étages standards, utile pour un premier tri. Le point souvent oublié est le cas des immeubles mixtes : l’usage principal et la coexistence de locaux peuvent faire varier le classement, donc les obligations à appliquer.
Les classes d’IGH : ce que change le code
Un IGH n’est pas seulement « haut », il est aussi classé par type d’usage. Il existe une dizaine de types, et le code sert dans les dossiers, les échanges avec les autorités et les assureurs. Ce qu’on regarde en premier : la catégorie qui colle à l’exploitation réelle.
| Code | Usage | Seuil ou précision |
|---|---|---|
| GHA | Habitation | à partir de 50 m |
| GHO | Hôtel | autre usage, seuil 28 m |
| GHW 1 | Bureaux | de 28 m à 50 m |
| GHW 2 | Bureaux | au-delà de 50 m |
| GHZ | Habitation principale avec locaux autres | entre 28 m et 50 m |
À retenir : le classement ITGH (immeuble de très grande hauteur) s’applique à partir de 200 m. Le passage en ITGH attire mécaniquement plus d’attention sur les exigences et leur démonstration.
Sécurité incendie IGH : 3 piliers à auditer sans se perdre
Ce n’est pas compliqué, à condition de rester sur une méthode : compartimentage, SSI, exploitation.
- Compartimentage : logique en vigueur depuis 1967, avec des compartiments étanches aux fumées et aux flammes. Repères à contrôler : 2 500 m2 et 75 m maximum.
- SSI : zones de détection automatique, et diffusion d’alarme limitée à un seul compartiment. Un détecteur déclenche automatiquement et sans temporisation la mise en sécurité du compartiment concerné, avec désenfumage automatique limité au compartiment.
- Exploitation : équipements souvent requis (colonnes sèches ou humides, sprinklers, ventilation et surpression, alimentation électrique de sécurité) impliquent des essais coordonnés et une continuité d’exploitation.
J’ai déjà vu des audits se compliquer pour une raison simple : un zonage SSI qui ne « colle » plus aux compartiments après des aménagements. Le bon réflexe est d’aligner, noir sur blanc, compartiments, zones de détection et zones d’alarme.
Organisation, contrôles et documents : ce que vous devez tenir dans la durée
Le propriétaire doit mettre en place un service de sécurité unique en permanence et désigner un Responsable Unique de Sécurité. Le poste central de sécurité est le centre nerveux, avec permanence et traçabilité. Côté doctrine, la règle générale est l’évacuation partielle du compartiment sinistré, mais vous devez aussi prévoir la possibilité d’une évacuation totale : l’arrêté du 22 octobre 1982 impose la note d’organisation GH 60, à annexer au registre de sécurité.
La routine conditionne la conformité : vérifications techniques annuelles par des organismes agréés, visites inopinées possibles des SDIS, et passage annoncé de la commission de sécurité (CCDSA) tous les trois ans. Chaque rapport, essai et levée de réserves doit pouvoir être retrouvé et expliqué.
Le gain n’est pas seulement financier: quand votre registre est tenu et que vos essais sont cohérents, vous gagnez surtout en sérénité lors des visites et en maîtrise de l’exploitation.
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