Vous pouvez calculer vos frais d’agence en location avec une règle simple : le locataire ne paie que certaines prestations, et son montant est plafonné par la loi ALUR (12,10, 10,09 ou 8,07 EUR TTC par m² selon la zone, plus 3,03 EUR TTC par m² pour l’état des lieux d’entrée). En pratique, vous comparez toujours deux limites : la moitié des frais réellement facturés et le plafond légal au m², puis vous retenez le plus petit des deux.
Ce que recouvrent les « honoraires de location » (et ce que ce n’est pas)
Quand une agence immobilière intervient, elle facture des honoraires de location : ce sont les frais liés à la mise en location et, parfois, à l’état des lieux. Le point souvent oublié, c’est que ces honoraires n’ont rien à voir avec le dépôt de garantie ni avec le premier loyer : ce sont trois lignes différentes, avec des règles différentes.
Concrètement, une agence peut intervenir sur beaucoup de choses (annonce, visites, dossier, bail, état des lieux, etc.). Mais pour vous, locataire, le vrai sujet est de savoir ce qui peut être partagé et donc facturé (en partie) au locataire, et ce qui doit rester 100 % propriétaire.
Les postes que l’agence peut facturer au locataire (mais pas n’importe comment)
La loi ALUR autorise la facturation au locataire uniquement sur des prestations dites « partageables », et sous double garde-fou : un plafond au m² et la règle des 50 % (vous ne pouvez pas payer plus de la moitié du coût de ces prestations).
- Visites du logement.
- Constitution du dossier locatif.
- Rédaction du bail.
- État des lieux d’entrée (avec un plafond spécifique, distinct).
Il faut surtout distinguer la mise en location (certaines étapes peuvent être partagées) et tout ce qui relève du service rendu au propriétaire. Certains postes créent des confusions fréquentes, alors qu’ils ne doivent pas être imputés au locataire. Attention aussi aux charges de copropriété, qui influent souvent sur le montant des charges récupérables.
Les frais qui doivent rester à la charge du propriétaire (et que vous pouvez refuser)
Il faut surtout distinguer la mise en location (certaines étapes peuvent être partagées) et tout ce qui relève du service rendu au propriétaire. Certains postes créent des confusions fréquentes, alors qu’ils ne doivent pas être imputés au locataire.
- Rédaction et diffusion de l’annonce.
- Diagnostics obligatoires.
- Commission d’intermédiation liée à la location (supportée par le bailleur depuis le plafonnement).
- Frais de gestion locative (la gestion au fil du bail, hors « mise en location »), dus par le propriétaire.
En clair : si on vous facture l’annonce, les diagnostics, une « commission » vague d’intermédiation ou des frais de gestion, vous êtes face à un point à contester. Ce n’est pas compliqué, à condition de demander le détail exact de ce que l’agence prétend vous facturer.
Ce que dit le cadre légal, sans jargon inutile
Voici la bonne méthode, simple et fiable. Pour les prestations « mise en location » (visites, dossier, bail), votre part maximale se calcule ainsi :
Part locataire = minimum entre (1) 50 % des frais réellement facturés et (2) plafond légal (EUR TTC/m²) x surface. Si vous êtes loueur en meublé, consultez l’article consacré au LMNP au réel pour savoir quels justificatifs produire.
Ces règles s’inscrivent dans le cadre des baux d’habitation relevant de la loi n°89-462 du 6 août 1989. Vous n’avez pas besoin de réciter les textes : retenez surtout les plafonds, la règle des 50 %, et l’exigibilité au bon moment (on y vient).
La méthode de calcul qui répond à 95 % des cas
Voici la bonne méthode, simple et fiable. Pour les prestations « mise en location » (visites, dossier, bail), votre part maximale se calcule ainsi :
Part locataire = minimum entre (1) 50 % des frais réellement facturés et (2) plafond légal (EUR TTC/m²) x surface.
Le point de vigilance : le total facturé par l’agence peut être élevé, mais cela ne change pas votre plafond. Le surplus bascule sur le propriétaire.
Plafonds « mise en location » selon la zone
| Zone | Plafond locataire « mise en location » | Repères |
|---|---|---|
| Zone très tendue | 12,10 EUR TTC/m² (souvent arrondi à 12) | Souvent associée à Paris + 68 communes limitrophes |
| Zone tendue | 10,09 EUR TTC/m² (souvent arrondi à 10) | 1 149 communes sur 28 agglomérations |
| Zone non tendue | 8,07 EUR TTC/m² (souvent arrondi à 8) | Le plafond le plus bas |
Plafond spécifique pour l’état des lieux d’entrée
L’état des lieux d’entrée a son propre plafond : 3,03 EUR TTC/m² (souvent arrondi à 3 EUR/m²). Et la règle des 50 % s’applique aussi : même si le plafond au m² vous autorise théoriquement un certain montant, vous ne payez jamais plus de la moitié du coût réel facturé pour cet état des lieux.
Repère concret : pour 40 m², le plafond côté locataire est d’environ 40 x 3 = 120 EUR (à ajuster si vous utilisez 3,03).
Exemples chiffrés pour vérifier une facture (sans se tromper)
Je vous propose une façon de faire très « terrain » : à chaque fois, calculez (a) la moitié des frais facturés, (b) le plafond au m², puis gardez le plus petit.
| Cas | Données | Moitié des frais | Plafond locataire | Locataire paie | Propriétaire paie |
|---|---|---|---|---|---|
| Très tendue, 25 m² | Mise en location facturée 500 EUR | 250 EUR | 25 x 12,10 = 302,50 EUR | 250 EUR | 250 EUR |
| Très tendue, 25 m² | Mise en location facturée 700 EUR | 350 EUR | 302,50 EUR | 302,50 EUR | 397,50 EUR |
| Tendue, 25 m² | Mise en location facturée 600 EUR | 300 EUR | 25 x 10,09 = 252,25 EUR | 252,25 EUR | 347,75 EUR |
| Non tendue, 25 m² | Mise en location facturée 500 EUR | 250 EUR | 25 x 8,07 = 201,75 EUR | 201,75 EUR | 298,25 EUR |
| État des lieux d’entrée, 25 m² | EDL facturé 170 EUR | 85 EUR | 25 x 3,03 = 75,75 EUR | 75,75 EUR | 94,25 EUR |
Autre repère utile si vous aimez les calculs rapides : pour 40 m² et une prestation « mise en location » facturée 800 EUR, la moitié fait 400 EUR. En zone très tendue, le plafond arrondi donne 40 x 12 = 480 EUR, donc vous restez à 400 EUR. En zone non tendue, le plafond arrondi donne 40 x 8 = 320 EUR, donc vous basculez à 320 EUR et le propriétaire prend davantage.
« Le plus important est de séparer deux questions : qu’est-ce qui est légalement partageable, et quel est votre plafond au m². Une fois ces deux points posés, la facture devient beaucoup moins intimidante. »
Quand l’agence peut vous demander de payer (et ce qui est interdit) ?
Ce qu’il faut savoir : les honoraires sont exigibles uniquement au moment de la signature du bail. Donc, c’est interdit de vous demander un paiement avant une visite, avant le dépôt de dossier, ou pour « réserver » un logement.
Cas très concret : l’état des lieux de sortie amiable et contradictoire ne doit générer aucun frais pour le locataire. Si une clause vous impose de payer, elle est abusive et réputée non écrite. Si vous subissez une retenue, suivez la marche à suivre pour contester un état des lieux.
Transparence : ce que vous devez voir dans l’annonce et dans les documents
Depuis l’obligation d’information, vous devez pouvoir identifier le montant des frais à la charge du locataire dès l’annonce. L’affichage doit être en TTC, avec le maximum de chaque prestation et l’indication de « qui paie quoi ». Cette information doit aussi exister côté propriétaire (dans le mandat) et côté locataire (dans le bail).
Dans l’annonce, plusieurs mentions doivent apparaître, notamment la surface, la commune, le dépôt de garantie, et le loyer avec une indication claire « par mois » ou « charges comprises ». Si ces éléments manquent, gardez une capture : c’est une pièce utile si vous devez contester.
État des lieux de sortie : attention à la facturation
Cas très concret : l’état des lieux de sortie amiable et contradictoire ne doit générer aucun frais pour le locataire. Si une clause vous impose de payer, elle est abusive et réputée non écrite.
Si l’état des lieux amiable contradictoire est impossible, il peut être fait par un commissaire de justice, et les frais sont alors partagés par moitié (50/50). Le bon réflexe est d’exiger une facture, la base légale et le détail, pour vérifier que l’on ne vous impute pas plus de la moitié.
Kit de contestation : méthode rapide si vous avez payé trop
Si vous suspectez un trop-perçu, commencez par identifier la cause exacte : plafond au m² dépassé, règle des 50 % dépassée, ou poste interdit facturé (annonce, diagnostics, intermédiation, gestion, état des lieux de sortie amiable).
Ensuite, rassemblez des preuves simples : annonce (et ses mentions), barème d’honoraires affiché, bail, facture détaillée, justificatif de paiement. Puis réclamez de façon chiffrée, avec votre calcul « minimum entre 50 % et plafond ».
Si l’email amiable ne suffit pas, vous pouvez passer à une lettre recommandée avec accusé de réception en demandant un remboursement sous 15 jours, puis envisager un signalement à la DGCCRF (affichage, pratiques) et une saisine d’un conciliateur de justice. Pour être accompagné sur vos droits et votre situation, vous pouvez aussi contacter l’Adil ou Allô Service Public.
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