Le lexique de l'immobilier

L’administrateur de biens est le mandataire que vous autorisez par écrit à gérer un ou plusieurs logements, locaux ou immeubles. Il assure la conservation et la valorisation du bien dans les limites du mandat.

Il prend en charge :

• la recherche et la sélection des locataires, la rédaction et l’exécution des baux, et les états des lieux;
• l’encaissement des loyers, l’émission de quittances et la tenue de la comptabilité;
• le pilotage de l’entretien et des travaux, la gestion des sinistres et des assurances.

Son pouvoir dépend strictement du mandat signé ; il peut, sur mandat distinct, exercer la fonction de syndic.

Une agence immobilière met en relation propriétaires (vendeurs ou bailleurs) et candidats (acheteurs ou locataires). Elle accompagne la transaction ou la location : estimation du prix ou du loyer, diffusion de l’annonce, organisation des visites, vérification des dossiers, négociation et préparation des documents (compromis, bail, état des lieux).

Elle peut assurer la gestion locative (encaissement des loyers, suivi des travaux) et le syndic de copropriété. Toute intervention commerciale doit reposer sur un mandat écrit signé (simple, exclusif ou semi-exclusif). Les honoraires sont affichés et transparents. L’exercice est encadré : carte professionnelle, assurance responsabilité civile et garantie financière selon les missions.

L’assurance propriétaire non-occupant (PNO) protège le propriétaire qui n’habite pas son bien. Elle couvre la responsabilité civile du propriétaire et, selon options, les dommages au bâti : incendie, dégâts des eaux, tempête, vol, vandalisme ; le mobilier peut être assuré en option (utile pour la location meublée).

La PNO complète l’assurance du locataire et, le cas échéant, l’assurance multirisque immeuble du syndicat. En copropriété, une garantie responsabilité civile pour le lot privatif peut être exigée.

La prime est à la charge du propriétaire : vérifiez franchises, plafonds et exclusions. Le bon réflexe : souscrire une PNO pour un logement vacant, entre deux locataires ou loué.

Le bail locatif est le contrat par lequel le bailleur vous donne la jouissance d’un logement en échange d’un loyer. Il précise les droits et obligations de chacun et fait foi en cas de litige.

Il indique l’identité des parties, la date d’entrée, la durée, la description et la destination du logement, la surface habitable, le montant du loyer, ses modalités de paiement et de révision, les charges récupérables et le dépôt de garantie.

Le bail s’accompagne d’annexes obligatoires (diagnostics, état des lieux, inventaire pour un meublé). Certaines clauses sont interdites ; la clause résolutoire peut prévoir la résiliation en cas d’impayés.

Le cadastre regroupe des documents et données qui décrivent et localisent les parcelles et l’emprise au sol des bâtiments. Chaque parcelle est repérée par une référence cadastrale (lettre de section + numéro de parcelle).

En pratique, il sert de base au calcul des impôts locaux (via la valeur locative) et aide à préparer une vente, un permis ou une étude foncière en localisant précisément le terrain.

Le cadastre a une valeur fiscale et informative, mais ce n’est pas un titre de propriété. Les limites dessinées n’ont pas force juridique : en cas de doute, le bon réflexe est de demander un bornage réalisé par un géomètre-expert.

Le certificat d’urbanisme (CU) est un document délivré par la mairie ou l’EPCI qui informe, à un instant donné, sur les règles d’urbanisme applicables à une parcelle : zonage, servitudes, taxes, droit de préemption.

Il existe deux formules : le CU d’information (CUa), qui fait l’état des contraintes, et le CU opérationnel (CUb), qui précise en plus si un projet décrit est a priori réalisable et si le terrain peut être desservi par les réseaux.

Ce qu’il faut retenir : le CU n’autorise pas à construire. En revanche, il fige certaines règles et le régime des taxes pour les demandes d’autorisation déposées pendant sa durée de validité (généralement 18 mois).

La copropriété est une organisation juridique qui divise un immeuble (ou groupe d’immeubles) en lots. Chaque lot réunit une partie privative (votre appartement, cave, garage…) et une quote‑part des parties communes (toiture, halls, escaliers…), exprimée en tantièmes ou millièmes.

Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division définissent la répartition et les règles d’usage. Le syndicat des copropriétaires décide en assemblée générale, le syndic exécute et le conseil syndical contrôle la gestion. Les charges financent l’entretien, la gestion et les travaux votés ; les modalités de vote varient selon la nature des décisions.

La déclaration d’achèvement des travaux, appelée DAACT, est l’acte administratif par lequel vous signalez à la mairie que des travaux ayant fait l’objet d’un permis ou d’une déclaration préalable sont achevés et conformes à l’autorisation accordée.

Ce qu’il faut savoir : elle est obligatoire à la fin du chantier. Elle se dépose via le formulaire officiel (Cerfa), en mairie, sur place ou par envoi avec accusé de réception, selon les modalités proposées.

Le point de vigilance : après dépôt, la mairie dispose généralement de 3 mois (jusqu’à 5 mois en secteur protégé) pour contrôler et contester. Sans contestation dans le délai, la conformité est tacitement acquise. La DAACT ne remplace pas la réception des travaux (acte contractuel).

Le DPE (Diagnostic de performance énergétique) est un bilan obligatoire, dans de nombreux cas (vente, location, neuf), qui mesure la performance énergétique et climatique d’un logement. Il estime les consommations (chauffage, eau chaude, refroidissement, auxiliaires) et les émissions de gaz à effet de serre, puis attribue une étiquette de A (très performant) à G (très énergivore).

En pratique, il est réalisé par un diagnostiqueur certifié qui s’appuie sur les caractéristiques du bâti et des équipements (isolation, ventilation, chauffage, surface, orientation, zone climatique). Le rapport sert à comparer des biens, repérer une passoire thermique et identifier des travaux utiles.

Point de vigilance : le DPE est opposable et a généralement une validité de 10 ans, sauf changement important après travaux.

Un expert immobilier est un professionnel, indépendant ou salarié, qui évalue la valeur d’un bien (valeur vénale — prix probable de vente ; valeur locative — niveau de loyer) et/ou analyse son état technique ou un préjudice (malfaçons, dégâts, perte de valeur).

Il fournit un rapport écrit, daté et signé, expliquant sa méthode (visite, documents, règles d’urbanisme, comparaisons de marché, approche par le revenu ou le coût). Ce rapport engage sa responsabilité : l’impartialité est centrale.

En pratique, vous faites appel à un expert avant d’acheter, pour un dossier d’assurance, une succession ou en cas de litige amiable ou judiciaire.

La garantie décennale oblige le constructeur à réparer, pendant 10 ans à compter du lendemain de la réception, les dommages qui compromettent la solidité d’un ouvrage (fondations, murs porteurs, toiture…) ou le rendent impropre à sa destination (par exemple des infiltrations généralisées). Elle s’applique aux constructions neuves et à certaines rénovations lourdes, y compris aux équipements indissociables (remplaçables seulement par des travaux destructifs).

En pratique, la responsabilité est présumée : vous n’avez pas à prouver une faute, seulement que le désordre relève de ce périmètre. Le professionnel doit souscrire une assurance décennale et vous remettre une attestation avant le début des travaux. La garantie suit le bien et profite aussi aux propriétaires successifs.

Hors d’air désigne le moment où l’enveloppe du bâtiment est suffisamment fermée pour empêcher le vent et les infiltrations d’air. Concrètement, cela correspond à la pose des menuiseries extérieures (fenêtres, portes, baies vitrées) et à la réalisation des joints d’étanchéité.

Cette étape arrive après la mise hors d’eau (toiture posée) et marque, dans la plupart des cas, la fin du gros œuvre « clos et couvert ». Une fois le bâtiment hors d’air, les travaux de second œuvre (isolation, électricité, plomberie, cloisons) peuvent démarrer dans de meilleures conditions.

Le point souvent oublié : la qualité des jonctions et des points singuliers (pourtours des menuiseries, traversées) conditionne le confort et les pertes d’énergie. Le hors d’air sert aussi souvent de jalon contractuel pour des appels de fonds.

Hors d’eau désigne l’étape de la construction où l’ouvrage devient étanche à l’eau : la charpente et la couverture (toiture) sont posées de manière à empêcher les infiltrations de pluie.

En pratique, cela inclut aussi les éléments qui assurent la bonne évacuation de l’eau (solins, gouttières, raccords). Une fois hors d’eau, la structure est mieux protégée et le chantier peut avancer plus sereinement.

On parle souvent de « hors d’eau / hors d’air » (aussi appelé « clos et couvert ») : le hors d’air correspond à la pose des menuiseries extérieures (fenêtres, portes), qui limite les entrées d’air. À ce stade, le logement n’est pas habitable, mais le second œuvre (isolation, réseaux, cloisons, finitions) peut démarrer.

Indice trimestriel qui suit l’évolution du prix de production des immeubles neufs à usage principal d’habitation en France métropolitaine. Il reflète ce que le maître d’ouvrage paie aux entreprises (matériaux, main‑d’œuvre, équipements, frais généraux).

Ce qu’il ne mesure pas : la valeur du terrain, les frais financiers, la promotion et certains honoraires.

En pratique : si votre contrat mentionne l’I.C.C., la révision se calcule souvent ainsi : nouveau montant = montant courant × (I.C.C. période ÷ I.C.C. période de référence). L’indexation peut donc conduire à une hausse ou à une baisse selon l’évolution de l’indice.

Le maître d’œuvre (MOE) est la personne ou l’entreprise mandatée par le maître d’ouvrage pour concevoir le projet et piloter sa réalisation sur le chantier. Il traduit votre programme en solutions techniques et veille à la qualité, au budget et aux délais.

Concrètement, il réalise ou coordonne études et plans, prépare dossiers administratifs, consulte et suit les entreprises, coordonne les corps d’état, contrôle la conformité et vous assiste lors de la réception.

Avant de signer, vérifiez le contrat : périmètre de mission, rémunération, assurances et responsabilités. Le MOE a un devoir de conseil et une obligation de moyens.

Personne physique ou morale (particulier, promoteur, collectivité) qui commande et finance un projet de construction ou de rénovation. Il définit le programme (besoins, usages, contraintes), fixe l’enveloppe budgétaire et le calendrier, prend les décisions essentielles et réceptionne l’ouvrage.

Il n’exécute pas techniquement les travaux : cette mission revient au maître d’œuvre (MOE) et aux entreprises. Le MOA peut s’entourer d’un assistant à maîtrise d’ouvrage ou déléguer tout ou partie de ses missions.

Point de vigilance : la réception déclenche les garanties. Vérifiez les assurances des intervenants (décennale) et la souscription d’une assurance dommages‑ouvrage si nécessaire.

NF HABITAT est une certification volontaire et multicritère pour les logements (maisons individuelles et appartements, parties privatives et communes), en construction ou en rénovation. Elle atteste qu’un logement répond à un référentiel exigeant de qualité d’usage et de construction, au‑delà des obligations réglementaires.

Le référentiel couvre la qualité technique (mise en œuvre, étanchéité à l’air, durabilité), le confort (thermique, acoustique, luminosité, fonctionnalité), la santé (ventilation, qualité de l’air intérieur), la sécurité, la performance environnementale et la maîtrise des coûts d’usage (charges, entretien).

La conformité est vérifiée par des contrôles indépendants tout au long du projet (conception, chantier, livraison et suivi après‑vente). La déclinaison NF Habitat HQE ajoute des exigences renforcées sur la qualité environnementale et le confort d’été.

Document réglementaire élaboré par la commune ou l’intercommunalité. Il traduit un projet d’aménagement et fixe les règles d’utilisation et d’occupation du sol.

En pratique, il associe un zonage (U, AU, A, N), un règlement écrit et des documents graphiques. Ils définissent la constructibilité, la hauteur, l’implantation, l’emprise au sol et les usages autorisés.

Le bon réflexe : avant d’acheter ou de commencer des travaux, consultez le plan et demandez un certificat d’urbanisme pour connaître la constructibilité, les servitudes et les conditions de viabilisation.

Un primo-accédant est un acheteur qui acquiert un logement destiné à devenir sa résidence principale et qui n’a pas été propriétaire de sa résidence principale durant les deux années précédant l’achat (ou qui accède à la propriété pour la première fois).

Ce qu’il faut savoir : ce statut se vérifie pour chaque co-acquéreur en cas d’achat à deux. Il peut s’appliquer même si vous avez déjà possédé un bien qui n’était pas votre résidence principale (investissement locatif ou résidence secondaire).

En pratique, on vous demandera souvent de justifier votre situation (quittances de loyer, avis d’imposition, attestations). Concrètement, le statut peut ouvrir l’accès à des prêts aidés et à certaines aides locales, sous conditions (ressources, zone, durée d’occupation).

Le promoteur immobilier est un professionnel (personne ou société) qui prend l’initiative d’un projet immobilier et le mène jusqu’à sa commercialisation (vente, souvent en VEFA, c’est‑à‑dire vente sur plan, ou location). Il repère le terrain, construit le projet sur les plans techniques, juridiques et financiers, puis organise la réalisation.

En pratique, il agit comme chef d’orchestre : études de faisabilité, obtention des autorisations (urbanisme), choix des entreprises, suivi du chantier, puis livraison. Il met en place les contrats (marchés de travaux, contrats de vente) et le financement (fonds propres, emprunts, préventes).

Le point souvent oublié : après la livraison, il reste tenu à des garanties et au suivi des réserves (service après‑vente, garanties légales).

La réception des travaux est l’acte juridique par lequel vous, maître d’ouvrage, acceptez l’ouvrage réalisé, avec ou sans réserves. Elle constate l’état du chantier, marque sa fin (totale ou partielle) et fait courir les garanties et responsabilités des constructeurs.

En pratique, formalisez-la par un procès‑verbal daté et signé listant précisément les réserves (nature, localisation, urgence). La réception peut être expresse (procès‑verbal contradictoire), tacite (prise de possession + paiement) ou judiciaire.

Elle déclenche les garanties : parfait achèvement (1 an), biennale (2 ans) et décennale (10 ans), et transfère la garde de l’ouvrage au maître d’ouvrage. Le bon réflexe : vous faire assister (architecte, maître d’œuvre, expert) si vous manquez de compétences techniques.

Le revenu foncier est l’argent que vous percevez en louant un bien non meublé (location nue) : loyers et recettes accessoires liées au bail. Il concerne des logements, des locaux professionnels ou des terrains.

Ce qu’il faut distinguer : la location meublée n’entre pas dans les revenus fonciers, elle relève des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).

En pratique, l’imposition se fait soit au micro‑foncier (recettes brutes ≤ 15 000 €, abattement forfaitaire de 30 %), soit au régime réel où vous déduisez les charges réelles : intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurance, frais de gestion, charges de copropriété, entretien/réparation. Si les charges dépassent les loyers, un déficit foncier est constaté et s’impute selon des règles spécifiques.

Une SCI (Société Civile Immobilière) est une personne morale constituée par au moins deux associés pour acquérir, détenir, gérer et transmettre un ou plusieurs biens immobiliers. Le bien appartient à la SCI ; vous détenez des parts sociales proportionnelles à vos apports.

La SCI est administrée par un ou plusieurs gérants désignés dans les statuts. Son objet doit rester civil : gestion locative ou conservation patrimoniale ; les activités commerciales (achat‑revente, exploitation habituelle) sont exclues ou accessoires.

Point de vigilance : la responsabilité des associés est indéfinie et engagée à proportion de leurs parts. Fiscalement, la SCI est en principe à l’IR, avec possibilité d’option pour l’IS, ce qui modifie les obligations comptables et fiscales.

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un placement collectif qui collecte l’épargne de plusieurs investisseurs pour acheter, gérer et louer un patrimoine immobilier (bureaux, commerces, logistique, etc.). En clair : vous n’achetez pas un bien mais des parts — des unités de propriété d’un portefeuille d’immeubles.

En pratique la SCPI perçoit des loyers et vous reverse une quote‑part proportionnelle à vos parts, après déduction des frais (souscription, gestion). La gestion opérationnelle (choix des biens, baux, travaux, recouvrement) est déléguée à une société de gestion agréée.

Le point de vigilance : c’est un placement long terme, à liquidité limitée ; le capital et les revenus ne sont pas garantis et peuvent fluctuer.

La surface habitable est la surface de plancher d’un logement destinée à l’usage courant des occupants. Elle se calcule en additionnant les pièces intérieures utilisables, puis en déduisant la surface occupée par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines et embrasures (portes et fenêtres).

Ne sont pas comptées les parties dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m (par exemple sous pente) ni les annexes non habitables : combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, balcons, loggias, vérandas, volumes vitrés et locaux communs.

En pratique, pour la location, une erreur supérieure à 5 % sur la surface indiquée au bail peut permettre au locataire d’obtenir une diminution de loyer proportionnelle.

Les taxes immobilières regroupent les prélèvements liés à un logement ou un local, à chaque étape : acquisition (droits de mutation, TVA dans certains cas), détention (taxe foncière), usage/occupation (taxe d’habitation quand elle s’applique) et cession (impôt sur la plus‑value et prélèvements sociaux, si vous n’êtes pas exonéré).

Ce qu’il faut savoir : la base de calcul varie (valeur locative cadastrale, prix de vente, revenus locatifs). En pratique, certaines charges incombent au propriétaire (taxe foncière, TEOM — taxe d’enlèvement des ordures ménagères), d’autres à l’occupant. Le point souvent oublié : plusieurs taxes peuvent s’additionner sur une même opération et affecter le coût réel d’un achat, la rentabilité locative ou le net vendeur.

La Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) est un contrat par lequel vous achetez un bien immobilier à construire ou en cours de construction (souvent appelé « achat sur plan »). Vous devenez propriétaire du terrain dès la signature, puis des ouvrages au fur et à mesure de leur réalisation, tandis que vous payez le prix par étapes, selon un échéancier lié à l’avancement du chantier.

Ce qu’il faut savoir : le promoteur reste responsable du chantier jusqu’à la livraison et s’engage à livrer un logement achevé et conforme à la notice descriptive. La VEFA est encadrée, avec des garanties (garantie financière d’achèvement, assurance dommages‑ouvrage) et la possibilité de consigner un solde en cas de réserves à la remise des clés.

La vente en viager est une vente immobilière par laquelle un propriétaire cède son bien contre un prix payé dans le temps : un bouquet (somme versée comptant, facultative) et une rente viagère versée périodiquement jusqu’au décès du vendeur. Le vendeur est le crédirentier (il reçoit), l’acheteur le débirentier (il paie).

Le point clé, c’est l’aléa : on ne sait pas combien de temps la rente sera versée. Sans cet aléa, le contrat perd son principe spécifique.

On distingue le viager occupé (le vendeur conserve un droit d’usage, d’habitation ou un usufruit, ce qui réduit le prix) et le viager libre (l’acquéreur dispose du bien immédiatement). L’acte notarié fixe rente, indexation, garanties et répartition des charges.

La vente par adjudication (vente aux enchères) est une vente publique où un bien immobilier est adjugé, c’est‑à‑dire attribué au dernier et plus offrant à l’issue d’une séance d’enchères.

Elle peut être volontaire (organisée par le propriétaire, souvent par un notaire), domaniale (biens de l’État) ou judiciaire (vente forcée prononcée par décision de justice après saisie).

Ce qu’il faut distinguer : vous enchérissez sur la base d’un cahier des charges (état du bien, servitudes, frais, modalités de paiement) et devez souvent verser une consignation avant d’enchérir. Le bien est vendu en l’état, sans condition suspensive d’obtention de prêt ; une surenchère peut intervenir dans un bref délai après l’adjudication.