Si vous voyez la mention « non soumis au DPE » dans une annonce, l’idée à retenir est simple: elle n’est valable que si votre bien entre dans une exemption prévue par le Code de la construction et de l’habitation (notamment l’article R126-15). Sinon, vous n’êtes pas « exempté »: vous êtes juste sans DPE, avec un risque juridique réel en vente comme en location.
Ce que veut dire « non soumis au DPE » (et ce que cela ne veut pas dire)
« Non soumis » ne signifie pas « je n’ai pas eu le temps de le faire » ou « le DPE n’intéresse personne ». Cela signifie que la loi prévoit une exemption pour votre bien, et que vous êtes capable de le démontrer.
Le piège le plus fréquent, c’est de confondre exemption et absence de document. Dans la pratique, il faut distinguer trois situations très différentes.
- Bien réellement non soumis : il entre dans un cas d’exemption prévu par les textes.
- DPE manquant : le bien est soumis, mais le diagnostic n’a pas été réalisé. En vente ou location, c’est là que les problèmes commencent.
- DPE non valable : même s’il existe, il peut être contestable, notamment s’il n’a pas de numéro ADEME à 13 chiffres (la transmission ADEME via un fichier XML est obligatoire).
Autre confusion classique : le DPE expiré. Un DPE réalisé depuis le 1er juillet 2021 a une validité de 10 ans. Les DPE plus anciens ont des échéances spécifiques : ceux réalisés entre 2013 et 2017 n’étaient valables que jusqu’au 31/12/2022, et ceux réalisés entre 2018 et le 30/06/2021 sont valables jusqu’au 31/12/2024. Un DPE expiré ne rend pas le bien « non soumis », il rend le dossier incomplet.
Enfin, il existe le cas du DPE vierge, qu’on a parfois vu historiquement (notamment avec des approches basées sur des factures sur les 3 années précédentes). Aujourd’hui, la logique est celle d’un calcul selon la méthode DPE-3CL encadrée par des arrêtés : ne comptez pas sur un « DPE vierge » pour justifier une absence.
Pour vous repérer dans le temps : le DPE est obligatoire pour les ventes depuis le 1er novembre 2006, pour les locations depuis le 1er juillet 2007, et la classe doit être affichée dans les annonces depuis le 1er janvier 2011. Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable : ce qui est écrit peut être contesté plus facilement. Et, que vous vendiez ou louiez, le DPE (ou la justification d’exemption) a vocation à figurer dans le DDT, le dossier de diagnostic technique remis à l’acquéreur ou au locataire.
Les cas où un bien peut être légalement « non soumis au DPE »
Le bon réflexe est de partir des catégories d’exemption et de vous demander, pour chacune, si vous êtes vraiment dedans. Je vous conseille de raisonner « critères concrets », pas « ressenti ».
Un bien peut être « non soumis » notamment dans les cas suivants, avec des conditions précises :
Terrain : un terrain n’est pas soumis au DPE.
Construction provisoire : si sa durée d’utilisation est inférieure ou égale à 2 ans (par exemple maison témoin, pavillon d’exposition, logement de chantier), l’exemption peut s’appliquer.
Bâtiment indépendant de petite surface : si c’est un bâtiment indépendant et que la surface de plancher est inférieure à 50 m2, l’exemption peut s’appliquer. Le mot important, c’est « indépendant » : une petite surface dans un immeuble n’entre pas dans cette logique.
Parties agricoles, artisanales ou industrielles non destinées à l’habitation : l’exemption est possible si la consommation liée à l’occupation humaine est négligeable.
Bâtiment de culte : l’exemption vise ce type de bâtiment.
Monument historique classé ou inscrit : l’exemption vise ce cas.
Bâtiment non chauffé, ou chauffé uniquement par une cheminée à foyer ouvert, et sans dispositif de refroidissement.
Bâtiment résidentiel occupé moins de 4 mois par an (cumul des périodes) : l’exemption peut concerner des résidences secondaires et des meublés touristiques, à condition de tenir le seuil et de pouvoir le prouver.
Mobil-homes et constructions légères : certains cas ne sont pas considérés comme des « bâtiments » au sens du Code de la construction et de l’habitation, ce qui peut conduire à l’absence d’obligation de DPE.
Petite anecdote de terrain : je vois régulièrement des annonces qui écrivent « non soumis car petit studio ». Ce raccourci est le meilleur moyen de se mettre en difficulté. La taille seule n’est pas un motif, c’est la catégorie juridique du bien et ses critères (indépendance, usage, équipements) qui comptent.
Petites surfaces : ne confondez pas « recalcul » et « dispense »
Il faut surtout distinguer deux sujets qui se ressemblent, mais qui n’ont pas du tout les mêmes conséquences.
D’un côté, il y a l’exemption « bâtiment indépendant de moins de 50 m2 » : si votre petite maison est indépendante et sous le seuil de surface de plancher, vous pouvez être « non soumis », sous conditions.
De l’autre côté, il y a le cas d’un appartement de moins de 50 m2 dans un immeuble : en règle générale, il reste soumis au DPE. Le fait qu’il soit petit ne le « dispense » pas, même si des paramètres de calcul peuvent évoluer.
Pour éviter une erreur fréquente : l’adaptation liée aux petites surfaces ne signifie pas que les logements deviennent non soumis, mais qu’un calcul peut être ajusté. Un arrêté du 25 mars 2024 a prévu une adaptation des seuils pour les surfaces inférieures ou égales à 40 m2, avec une entrée en vigueur au 1er juillet 2024. L’effet annoncé est qu’environ 140 000 logements ne sont plus classés F ou G après cette adaptation. C’est un changement de classement possible, pas une exonération.
Résidences secondaires et meublés touristiques : l’exemption « moins de 4 mois par an » et ses limites
Ce type d’exemption est tentant, mais c’est aussi celui où l’on vous demandera le plus facilement « vous le prouvez comment ? ». La règle est une occupation inférieure à quatre mois par an, sur la base du cumul des périodes, soit environ 120 jours par an.
Un cas pratique aide à se situer : un studio de 25 m2 loué 90 jours par an (environ 3 mois) peut potentiellement être dans l’exemption, si vous avez des justificatifs solides. Dès que vous dépassez 120 jours par an, le bien bascule et le DPE devient obligatoire.
Point souvent oublié : une évolution spécifique aux meublés touristiques est mentionnée pour la période suivante, avec des exigences de classes de DPE. Du 21 novembre 2024 au 31 décembre 2033, les meublés touristiques doivent viser un DPE A à E (selon le cadre applicable et les textes d’application). À partir du 1er janvier 2034, l’exigence annoncée passe à A à D.
En pratique, si vous comptez utiliser l’exemption « moins de 4 mois », gardez un dossier daté et cohérent, et faites attention aux obligations locales (déclarations, plateformes) : le sujet n’est pas seulement de « ne pas dépasser », c’est de pouvoir démontrer le cumul réel.
Quels justificatifs rassembler pour sécuriser la mention « non soumis »
Ce n’est pas la phrase dans l’annonce qui rend l’exemption vraie. Ce qui vous protège, ce sont des preuves recoupables, prêtes à être remises (au notaire, au locataire, à l’acquéreur, ou en cas de contrôle).
Commencez par un socle commun, utile dans presque tous les cas : acte de propriété, plan cadastral, et un calcul de surface de plancher réalisé selon l’article R.111-22 si vous vous appuyez sur le seuil des 50 m2.
Ensuite, adaptez selon le motif :
- Construction provisoire (≤ 2 ans) : permis, notice technique, documents indiquant la durée d’utilisation.
- Occupation < 4 mois/an : contrats de location, relevés de réservation, extraits de plateformes, calendrier d’occupation.
- Monument historique : arrêtés d’inscription ou de classement.
- Agricole, artisanal, industriel : factures d’énergie, relevés, description d’usage montrant que la consommation liée à l’occupation humaine est négligeable.
- Absence de chauffage ou de refroidissement : inventaire des équipements, attestations, photos datées (en gardant en tête que la valeur probante peut être discutée).
Le bon compromis, quand vous voulez verrouiller le dossier sans vous compliquer inutilement la vie : demander une attestation écrite d’un diagnostiqueur certifié indiquant clairement le fondement de l’exemption. Ce document n’est pas « magique », mais il aide à rendre votre position lisible et défendable.
La bonne méthode pour vérifier vous-même si votre bien peut être « non soumis »
Le sujet peut sembler technique, mais on peut faire un contrôle simple, étape par étape, avant de publier une annonce ou de signer un bail. L’idée est de qualifier le bien, puis de tester les critères, puis de sécuriser les preuves.
1) Qualifiez le bien : est-ce un terrain, un bâtiment, une partie de bâtiment, une construction légère ? Cette première réponse élimine déjà des erreurs.
2) Si vous visez le seuil des 50 m2 : vérifiez deux choses à la fois, l’indépendance et la surface de plancher (avec la méthode R.111-22). Un studio en immeuble n’entre pas dans le même raisonnement qu’un petit bâtiment indépendant.
3) Vérifiez l’usage : habitation permanente, usage saisonnier, activité agricole ou industrielle. C’est l’usage qui fait souvent tomber l’exemption.
4) Vérifiez les équipements : un chauffage fixe ou un refroidissement (climatisation) peut faire basculer vers l’obligation. Et l’exemption « cheminée à foyer ouvert » ne vaut que si le chauffage est limité à cela et sans refroidissement.
5) Vérifiez votre dossier de preuves : documents datés, cohérents, recoupables. Pour l’occupation saisonnière, par exemple, vous voulez des éléments qui couvrent l’année entière et qui permettent de calculer le cumul.
Si, finalement, un DPE vous est présenté (par un ancien propriétaire, un agent, ou votre propre dossier), contrôlez au minimum la présence du numéro ADEME à 13 chiffres et l’existence de la transmission correspondante (XML). Sans cela, vous vous retrouvez avec un document difficile à défendre.
Vente et location : ce que vous risquez si la mention est incorrecte
Depuis que le DPE est opposable (au 1er juillet 2021), une erreur ou une approximation est plus facilement attaquable. Et le risque n’est pas seulement théorique : un acheteur peut contester, un locataire peut se retourner contre vous, et l’administration peut intervenir.
Côté sanctions et responsabilités, les textes prévoient plusieurs niveaux selon la situation :
En cas de fraude manifeste, la peine peut aller jusqu’à 300 000 euros et 2 ans de prison, avec des interventions possibles de la DGCCRF. Il existe aussi des amendes administratives, avec un plafond de 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale.
Autre point de vigilance : si vous faites appel à un diagnostiqueur non certifié, l’amende annoncée est de 1 500 euros (jusqu’à 3 000 euros en récidive), côté propriétaire et côté diagnostiqueur. Et si le diagnostiqueur ne transmet pas à l’ADEME, une sanction possible de 1 500 euros est mentionnée.
Au-delà des sanctions, il y a les conséquences civiles possibles : annulation de promesse ou d’acte, diminution du prix, annulation de bail, dommages et intérêts. Dans la vraie vie, cela se traduit par des négociations qui se crispent, un financement qui se bloque, ou une signature qui glisse.
En location, un autre sujet arrive vite : la décence. Un seuil de 450 kWh/m2/an (énergie finale) s’applique depuis le 1er janvier 2023, avec un calendrier d’interdiction progressif des classes : G à partir de 2025, F à partir de 2028, E à partir de 2034. La mention « non soumis » ne doit pas servir à contourner une obligation si le bien est en réalité soumis.
Banque, assurance, notaire : sécuriser le dossier pour éviter un blocage
Même si vous êtes dans un cas d’exemption, le terrain peut être plus exigeant que le texte. Certaines banques demandent un DPE « quand même », par politique interne ou pour leur évaluation du bien. Un assureur peut aussi demander des informations techniques (chauffage, conformité) même sans DPE. Le plus important est d’anticiper, pour ne pas découvrir cette demande à la dernière minute.
Pour la vente, travaillez votre dossier avec le notaire : l’objectif est que l’acte décrive clairement le fondement légal de l’exemption (par exemple la référence à R126-15) et liste les pièces remises. Une clause de déclaration et d’indemnisation peut aussi être envisagée si l’exemption s’avère inexacte, à faire valider par le notaire.
Enfin, si vous envisagez des aides ou un parcours de travaux, sachez qu’un DPE peut être demandé selon les dispositifs (MaPrimeRénov, TVA à 5,5 %, éco-PTZ, Prime Économie d’Énergie). Autrement dit : même si vous êtes « non soumis » pour l’annonce, un DPE peut redevenir utile dans votre projet.
Faut-il faire un DPE volontaire même si le bien est exempté ?
Dans la plupart des cas, deux stratégies se défendent : rester sur l’exemption avec un dossier de preuves béton, ou faire un DPE volontaire pour fluidifier la transaction. Le coût indicatif évoqué est entre 100 et 250 euros (une mention isolée indique 150 euros), ce qui peut être acceptable si cela évite une contestation ou rassure une banque.
Je préfère un dossier simple, lisible et défendable le jour de la visite plutôt qu’une explication compliquée le jour où tout le monde est pressé de signer.
Si vous choisissez de faire le DPE, restez sur une base fiable : diagnostiqueur certifié (annuaire officiel, certification et assurance), et contrôle du numéro ADEME à 13 chiffres.
Dernier point à garder en tête si vous hésitez sur le calendrier : au 1er janvier 2026, le facteur de conversion de l’électricité passe de 2,3 à 1,9, ce qui peut changer certaines étiquettes pour des biens chauffés à l’électricité. Des mesures annoncées pour 2026 existent aussi (QR code, refonte de l’annuaire, renforcement de la certification), en lien avec une loi du 30 juin 2025 et des arrêtés du 18 juin 2025. Ce ne sont pas des raisons pour attendre sans rien faire, mais des éléments à intégrer si vous êtes entre deux options.
Tableau pratique : exemption, critères, preuves et erreurs typiques
| Motif « non soumis » | Critère à vérifier | Justificatifs utiles | Erreur fréquente |
|---|---|---|---|
| Terrain | Bien = terrain | Acte, plan cadastral | Assimiler une dépendance à un terrain |
| Construction provisoire | Durée d’utilisation ≤ 2 ans | Permis, notice, documents de durée | Oublier de prouver la durée |
| Bâtiment indépendant < 50 m2 | Indépendance + surface de plancher (R.111-22) | Calcul de surface, plans, cadastral | Confondre petit appartement et bâtiment indépendant |
| Occupation < 4 mois/an | Cumul < 120 jours/an environ | Contrats, réservations, extraits plateformes | Ne pas suivre le cumul sur l’année |
| Sans chauffage (ou foyer ouvert) et sans refroidissement | Pas de chauffage fixe, pas de clim | Inventaire équipements, attestations, photos datées | Installer un chauffage ensuite et garder la mention |
Ce qui peut faire basculer votre bien vers l’obligation de DPE
Un bien « non soumis » n’est pas figé. Ce qui change vraiment, ce sont les caractéristiques qui fondent l’exemption. Sur le terrain, les bascules les plus courantes sont faciles à anticiper :
Si vous dépassez le seuil d’occupation saisonnière (au-delà de 4 mois par an, environ 120 jours), vous devenez soumis. Si vous faites des travaux ou une extension et que vous franchissez 50 m2 de surface de plancher pour un bâtiment indépendant, ou que vous perdez l’indépendance, vous devenez soumis. Si vous installez un chauffage fixe ou un système de refroidissement, vous pouvez devenir soumis. Si un local agricole ou industriel devient une habitation, vous devenez soumis.
Le bon réflexe est de caler une règle simple dans votre organisation : si le bien bascule, vous prévoyez le DPE avant diffusion de l’annonce et vous l’intégrez au DDT. Et si vous êtes sur un projet neuf ou en VEFA, retenez ce repère : permis après le 1er juillet 2007 implique un DPE obligatoire, et en VEFA il doit être fourni au plus tard à la livraison.
Modèle de courrier : demander les justificatifs « non soumis au DPE »
Si vous êtes acheteur, locataire, ou même vendeur prudent qui veut cadrer ses échanges, voici une trame courte et efficace. Adaptez la liste des pièces au motif invoqué.
Objet : demande de justificatifs relatifs à la mention « non soumis au DPE »
Madame, Monsieur,
Dans le cadre de la vente ou location du bien situé [adresse], l’annonce ou le dossier mentionne que le bien est « non soumis au DPE ». Afin de sécuriser le dossier avant [compromis/bail], je vous remercie de me transmettre les justificatifs correspondant au motif d’exemption invoqué, notamment :
1) pièces de base : copie de l’acte de propriété, plan cadastral, et, si applicable, calcul de la surface de plancher selon l’article R.111-22.
2) selon le cas : permis et documents de durée (construction provisoire ≤ 2 ans), arrêtés d’inscription ou de classement (monument historique), contrats et relevés de réservation ou extraits de plateformes et calendrier d’occupation (occupation < 4 mois/an), ou inventaire des équipements de chauffage et de refroidissement (absence de chauffage et de climatisation).
3) si disponible : attestation écrite d’un diagnostiqueur certifié précisant le fondement de l’exemption.
Je vous remercie de votre retour avant le [date], et de conserver ces pièces au dossier remis lors de la signature.
Cordialement,
[Nom, coordonnées]
Si vous vendez ou louez, vous pouvez vous inspirer de ce courrier à l’envers : constituer la même liste de pièces, et la rendre disponible dès les premières demandes. C’est souvent ce qui évite le blocage au moment où la banque, le notaire ou le locataire vous demande « sur quoi vous vous fondez exactement ? ».
