Pour un prêt immobilier, la banque ne retient pas vos revenus « tels qu’ils apparaissent » sur vos documents : elle retient surtout ce qui est stable, régulier et prouvable, quitte à appliquer une moyenne ou une décote. Si vous voulez optimiser votre dossier, l’idée est simple : comprendre ce qui sera compté à 100 %, ce qui sera compté partiellement, et préparer les bonnes pièces pour éviter la discussion le jour du dépôt.
Ce que la banque évalue quand elle « retient » un revenu
Le sujet peut sembler technique, mais la logique est assez constante : une banque cherche des revenus prévisibles et durables pour s’assurer que vous pourrez payer la mensualité dans le temps. C’est là que naît l’écart entre revenu perçu (ce que vous touchez) et revenu retenu (ce que la banque accepte d’intégrer dans son calcul).
Concrètement, cet écart vient de trois mécanismes : certaines lignes sont prises à 100 %, d’autres sont moyennées sur plusieurs années, d’autres sont décotées (on ne retient qu’une partie), et une dernière catégorie est souvent exclue car trop irrégulière ou trop difficile à sécuriser.
Et tout cela retombe directement sur votre capacité d’emprunt via le taux d’endettement. En pratique, beaucoup d’acteurs visent un plafond de 35 % (recommandation HCSF), et vous verrez encore parfois 33 % selon les politiques internes.
Taux d’endettement et reste à vivre : le calcul à faire avant même d’aller en banque
Ce qu’on regarde en premier, c’est la mécanique de base. Vous pouvez la poser noir sur blanc, cela vous évite de vous raconter une histoire avec des revenus « optimistes » ou des charges oubliées.
Taux d’endettement = (charges fixes / Revenus fixes) x 100.
On le présente aussi souvent ainsi, quand on intègre la future mensualité : (charges + mensualité de crédit / revenus nets du foyer) x 100 = taux d’endettement de votre foyer.
Les banques distinguent généralement :
- Revenus : salaires jugés stables, pensions, retraites, certains revenus locatifs (souvent décotés), certains revenus variables (souvent moyennés).
- Charges : mensualités de crédits en cours (conso, auto, renouvelable), pensions alimentaires versées, et la future mensualité (assurance emprunteur incluse).
À côté du pourcentage, beaucoup d’établissements regardent aussi le reste à vivre, c’est-à-dire ce qu’il vous reste une fois les charges fixes payées. Ce n’est pas une règle unique : le niveau attendu varie selon les banques, mais l’idée est toujours la même, vérifier que le budget « tient » au quotidien.
À deux emprunteurs : revenus et charges s’additionnent, y compris les dettes
Si vous achetez à deux, la banque additionne les revenus des co-emprunteurs, mais elle additionne aussi les charges de chacun (crédits conso, pensions, etc.). C’est un point souvent oublié quand un des deux a un petit crédit auto ou un renouvelable « qui traîne ».
Cas très fréquent : un profil très stable (par exemple un salaire fixe) avec un profil plus variable (commissions, activité indépendante). Dans cette configuration, le calcul reste commun, mais la partie variable est souvent traitée avec une moyenne et une décote, ce qui peut réduire le revenu retenu du foyer par rapport au revenu réellement perçu.
Revenus généralement pris en compte à 100 % : lesquels, et comment les prouver
En clair, un revenu a des chances d’être retenu à 100 % quand il coche trois cases : régularité, lisibilité, et justificatifs faciles à recouper. Les banques croisent typiquement bulletins, contrat et avis d’imposition pour vérifier la cohérence.
On voit aussi circuler un repère de type SMIC (un peu moins de 1 400 euros net). Le bon réflexe est de le prendre comme un repère souvent évoqué, pas comme un critère légal universel.
Salaires en CDI et rémunérations fixes
Un salaire de CDI est généralement retenu à 100 % s’il est cohérent et régulier. Pour que ce soit simple à lire, isolez ce qui est fixe, et laissez le variable dans une logique séparée (on y revient plus loin).
Côté pièces, prévoyez classiquement 3 à 6 bulletins, le contrat de travail et, selon la situation, une attestation employeur. En pratique, plus votre dossier est lisible, moins la banque cherche des explications.
Petite anecdote de terrain : j’ai déjà vu des dossiers ralentis parce que le « net à payer » variait surtout à cause de lignes non retenues (frais, exceptionnels, rattrapages). Le simple fait de fournir une lecture claire du fixe a suffi à éviter des aller-retours.
Retraites, pensions et rentes viagères
Les retraites et pensions sont souvent retenues à 100 % si elles sont jugées durables. La nuance, c’est la durée : on rencontre une règle générale de prêt qui « ne doit pas dépasser 25 ans », et, pour des retraités, une durée souvent limitée à 15 ans. Moins la durée est longue, plus la mensualité monte à montant emprunté égal, donc l’endettement peut se tendre.
Justificatifs : notification de pension, relevés, avis d’imposition.
Allocations et prestations : ce qui peut passer, ce qui passe rarement
Ici, il faut surtout distinguer ce qui est parfois accepté selon conditions et banque, et ce qui est généralement écarté.
- AAH : parfois prise en compte selon conditions (durée, stabilité, banque).
- RSA : généralement non retenu.
- CAF et allocations familiales : parfois partiellement.
- ARE (chômage) : intégration rare selon profil et durée restante d’indemnisation, avec une décote possible de 50 % à 70 % maximum.
Le point de vigilance, c’est d’anticiper la question : « Est-ce que ce revenu existe encore demain ? ». Plus la réponse est incertaine, plus la banque protège son calcul.
Revenus pris en compte partiellement : moyennes et décotes à connaître
Ce qui change vraiment, c’est la façon dont la banque sécurise les revenus exposés à un aléa : vacance locative, charges, commissions fluctuantes. Deux outils reviennent souvent : moyenne sur 2 ou 3 ans et décote.
Revenus locatifs : pourquoi on retient souvent 70 %
Dans la plupart des cas, les loyers sont comptabilisés avec une décote : on retient souvent 70 % du loyer (fourchette 70 % à 80 %, ce qui revient à une décote de 20 % à 30 %). L’objectif est d’absorber charges et périodes sans locataire.
Exemple « comme en banque » : un loyer de 500 euros peut être retenu 350 euros (70 %). Et si ce bien a un crédit, la mensualité, par exemple 700 euros, est comptée en charges. Vous voyez tout de suite l’effet : le loyer ne « compense » pas mécaniquement la mensualité dans le calcul d’endettement.
Pour le justificatif, pensez « pack locatif » : bail, quittances, avis d’imposition, relevés. Une assurance GLI (garantie loyers impayés) peut aussi servir de levier de discussion, car elle rassure sur la régularité des loyers.
Primes, commissions, salaire variable : moyenne sur 2 à 3 ans, et décote fréquente
Pour le variable, la banque cherche un historique. On retrouve souvent une moyenne sur 2 ou 3 dernières années selon la banque et l’ancienneté. Ensuite, le variable peut être retenu avec une décote fréquemment observée de 50 % à 70 %.
Certains profils à commissions se voient demander un historique de 2 ans, 3 ans, voire 3 ou 4 années selon les banques et les situations. Le bon compromis, quand vous le pouvez, est d’apporter un récapitulatif annuel et une attestation employeur qui explique la récurrence du variable. Cela ne supprime pas toujours la décote, mais ça évite l’arbitraire.
Indépendants et freelances : ce que la banque regarde vraiment dans vos chiffres
Pour un indépendant, le raisonnement est proche : la banque se base souvent sur une moyenne sur 2 à 3 derniers exercices, et certaines politiques demandent 3 ans minimum. On retrouve aussi un repère pratique : 3 à 5 ans de visibilité et de stabilité sont souvent plus favorables à une prise en compte sereine.
Les pièces attendues sont typiques : liasses fiscales, bilans, extrait Kbis ou INSEE, attestations URSSAF, et souvent une attestation d’expert-comptable. Et n’oubliez pas l’évidence bancaire : un chiffre d’affaires élevé avec un résultat faible ne raconte pas la même histoire qu’un résultat stable. La banque retient ce qui ressemble à un revenu réellement disponible, pas la vitrine.
Revenus souvent exclus (ou très encadrés) : ne gonflez pas votre dossier
Ce qu’il vaut mieux éviter, c’est de compter dans vos revenus « banque » des lignes qui ne sont ni pérennes, ni contractualisées, ni faciles à justifier. Elles peuvent donner une impression de dossier artificiellement gonflé et vous faire perdre du temps.
Sont habituellement exclus : heures supplémentaires, primes exceptionnelles, frais professionnels, revenus occasionnels, dons ponctuels, bénéfices non distribués, gains spéculatifs (crypto, trading). La raison est toujours la même : caractère non durable, trop volatil, ou insuffisamment prouvable comme revenu régulier.
Heures supplémentaires, notes de frais, primes exceptionnelles
Le point souvent oublié, c’est que le « net » sur la fiche de paie n’est pas forcément le « net retenu ». Les heures supplémentaires et les primes exceptionnelles sont rarement retenues, sauf si elles sont contractualisées et régulières. Quant aux frais professionnels, ils sont généralement exclus parce qu’ils relèvent d’un remboursement, pas d’un revenu durable.
En pratique : présentez un salaire fixe lisible, et si une partie variable est très régulière, documentez-la proprement plutôt que de la noyer dans le total.
Crypto, trading et gains non récurrents
En pratique, ces gains ne sont généralement pas retenus comme revenus récurrents. Ce qui peut aider, c’est surtout la traçabilité et la déclaration fiscale, notamment si vous les convertissez en apport plutôt que d’essayer de les faire compter comme revenu.
Points de vigilance : volatilité, conformité, origine des fonds et cohérence patrimoniale. Si vous sentez que cela va ouvrir un débat, mieux vaut rester simple et documenter ce que la banque sait lire.
Cas borderline : quoi faire avant d’aller en banque
Pour ces situations, l’objectif est de pouvoir dire « oui », « non », ou « ça dépend », mais surtout de savoir quoi fournir et quel montage reste crédible.
Dividendes et rémunération de dirigeant
Les dividendes peuvent parfois être retenus s’ils sont récurrents et justifiés fiscalement, sinon ils peuvent être décotés ou écartés. Les bénéfices non distribués, eux, sont souvent non retenus.
Pièces typiques : PV d’AG, imprimés fiscaux, bilans, attestation d’expert-comptable. Et tactiquement, sécuriser une part de rémunération « fixe » peut augmenter le revenu retenu, car vous sortez du « variable pur ».
Revenus SCI et loyers avec crédit en face
Le rappel utile est simple : loyers souvent retenus à 70 %, et mensualité du crédit comptée en charges. Pour une SCI, on vous demandera aussi des documents juridiques (statuts) et fiscaux, avec une logique de prise en compte liée à la transparence.
Le bon réflexe : simulez l’effet sur votre taux d’endettement en intégrant déjà la décote, sinon vous risquez de surévaluer votre capacité d’emprunt.
Stock-options et RSU
Ces éléments sont souvent considérés comme non pérennes ou difficiles à prouver comme revenu stable. L’option la plus réaliste est souvent de les convertir en apport (avec traçabilité) plutôt que de les compter en revenu.
Documents : plans d’attribution, relevés de cession, avis d’imposition.
Revenus étrangers ou non déclarés
Des revenus étrangers peuvent être acceptables si vous apportez des justificatifs solides, une stabilité, une conversion claire et une fiscalité lisible. À l’inverse, des revenus non déclarés sont généralement non utilisables et posent un problème de conformité et d’origine des fonds.
Pièces possibles : contrats, fiches de paie, déclarations fiscales, relevés bancaires, justificatifs de change.
Dons et apport familial : utile, mais ce n’est pas un revenu
Un don ponctuel ne remplace pas un revenu, mais il peut augmenter l’apport et réduire le risque perçu. La banque va surtout regarder la traçabilité : attestation de don, preuves de virement, cohérence patrimoniale.
Repère fréquemment recommandé pour solidifier un dossier : viser au moins 10 % du prix du bien, notamment pour couvrir les frais de notaire et montrer une capacité d’épargne.
Les charges qui comptent dans le calcul : celles à intégrer systématiquement
Avant de choisir, mettez vos charges sur la table. Ce sont elles qui font souvent dérailler une simulation « en ligne » trop optimiste.
En général :
Mensualités de crédits en cours : oui (systématique). Loyer si vous êtes locataire : intégré, puis remplacé par la future mensualité si achat de résidence principale. Pensions alimentaires versées : oui. Assurance emprunteur : intégrée dans la mensualité. Taxe foncière et charges de copropriété : prise en compte variable. Frais de garde : rarement.
Simuler votre capacité d’emprunt à partir des revenus retenus (table utile)
Voici une base indicatrice pour vous situer, avec des hypothèses affichées : durée 25 ans, taux moyen 3,8 %, assurance 0,36 %, et un plafond d’endettement à 35 %. Le coût réel dépendra du TAEG, de l’assurance, de la durée, et de la politique de la banque.
Vous verrez parfois passer une accroche du type : « À partir de 2.85% Pour un prêt sur 15 ans* ». Gardez-la comme une indication marketing variable selon profil et TAEG, pas comme une promesse applicable à tous.
| Salaire net mensuel | Mensualité max (35 %) | Montant empruntable (25 ans) |
|---|---|---|
| 1 000 € | 350 € | ~ 64 000 € |
| 1 200 € | 420 € | ~ 77 000 € |
| 1 300 € | 455 € | ~ 83 000 € |
| 1 400 € | 490 € | ~ 89 000 € |
| 1 500 € | 525 € | ~ 95 000 € |
| 1 600 € | 560 € | ~ 102 000 € |
| 1 700 € | 595 € | ~ 108 000 € |
| 1 800 € | 630 € | ~ 114 000 € |
| 1 900 € | 665 € | ~ 120 000 € |
| 2 000 € | 700 € | ~ 127 000 € |
| 2 100 € | 735 € | ~ 133 000 € |
| 2 200 € | 770 € | ~ 139 000 € |
| 2 300 € | 805 € | ~ 145 000 € |
| 2 400 € | 840 € | ~ 152 000 € |
| 2 500 € | 875 € | ~ 158 000 € |
| 3 000 € | 1 050 € | ~ 190 000 € |
| 3 500 € | 1 225 € | ~ 220 000 € |
| 4 000 € | 1 400 € | ~ 250 000 € |
| 5 000 € | 1 750 € | ~ 315 000 € |
Checklist de justificatifs : ce que vous gagnez à fournir dès le départ
Une bonne méthode consiste à classer votre dossier par types de revenus et par périodes, avec des pièces faciles à recouper. Cela réduit les demandes complémentaires et donne une impression de maîtrise.
À prévoir, selon votre situation : pièces d’identité, justificatif de domicile, situation familiale, relevés, avis d’imposition. Puis, selon les revenus : bulletins et contrat pour un CDI, récap annuel et attestation employeur pour du variable, bail et quittances pour du locatif, bilans et attestation d’expert-comptable pour un indépendant, notification et relevés pour une retraite.
« Le plus important n’est pas de dire que vous gagnez plus, c’est de prouver ce qui est stable et de présenter un dossier que la banque peut relire en 5 minutes sans interpréter. »
Optimiser avant le dépôt : leviers simples sur 1 à 6 mois
Quand un dossier est limite, le gain n’est pas seulement financier, il est aussi dans la lisibilité et la réduction des points discutables. Si vous êtes dans une fenêtre courte, voici des actions typiquement faisables avant une demande :
- Rassembler les pièces (par exemple jusqu’à 6 bulletins), éviter le découvert, lisser les flux sur le compte.
- Stabiliser et expliquer les commissions : historique, récap, et lettre employeur qui décrit la régularité.
- Formaliser le locatif : bail, quittances, et si possible GLI pour rassurer sur les loyers.
- Réduire les crédits conso (ou les regrouper si pertinent) pour baisser le taux d’endettement.
Deuxième anecdote de terrain : j’ai vu un projet se débloquer simplement parce que l’emprunteur avait isolé ses crédits conso dans une liste claire et montré un plan de réduction. La banque n’a pas « inventé » des revenus, elle a juste retrouvé de la marge sur l’endettement.
Points réglementaires et vigilance coût total : TAEG, assurance, délais
Même avec des revenus bien présentés, un dossier peut bloquer sur le coût total. Le TAEG doit être indiqué dans les offres et publicités, et il ne doit pas dépasser le taux de l’usure. L’assurance emprunteur est exigée, mais l’assureur ne peut pas être imposé : la délégation est possible. En cas de risque aggravé, il existe le cadre Aeras (droit à l’oubli, grille de référence).
Côté process, l’offre de prêt doit être accompagnée d’une FISE. Une fois l’offre reçue, il y a un délai de réflexion de 10 jours calendaires avant acceptation, et l’offre est valable au moins 30 jours calendaires. La banque vérifie la solvabilité et consulte le FICP dans le cadre des contrôles.
Si vous ne deviez retenir que la logique d’ensemble : visez des revenus retenus les plus « bancables » possible (stabilité prouvée, souvent 100 %), anticipez les décotes fréquentes (locatif 70 % avec une fourchette 70 % à 80 %, variable 50 % à 70 %, ARE 50 % à 70 % maximum), et gardez une marge sous 35 % d’endettement. Le trio qui accélère vraiment un accord reste très terre-à-terre : un dossier documentaire propre, des charges maîtrisées, et un apport idéalement d’au moins 10 % du prix du bien.
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